Avis : le dispositif Jeanbrun est-il un nouvel élan pour l'investissement locatif ?

Successeur du Pinel, le dispositif Jeanbrun ambitionne de relancer l’investissement locatif dès 2026. Avantages fiscaux, éligibilité sans zonage, mais aussi complexité technique : c’est surtout un signal fort pour le logement neuf. Décryptage d’un mécanisme très attendu.

Adopté dans la loi de finances 2026, le dispositif Jeanbrun suscite de nombreuses réactions dans l’univers du logement neuf et rénové. Pensé comme un successeur au Pinel, il veut relancer l’investissement locatif privé grâce à un statut du bailleur fondé sur l’amortissement. Un signal fort, salué par les professionnels, mais dont la complexité interroge.

Amortissement Jeanbrun : quels sont les premiers avis ?

Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans une volonté politique claire de relancer la production de logements, en particulier dans le neuf. Les professionnels du secteur y voient un tournant. L’Alliance pour le logement (FFB, FPI, USH…) salue ainsi « le choc de confiance nécessaire à la relance attendue, en neuf, avec la mise sur le marché de plusieurs dizaines de milliers de logements locatifs supplémentaires par an », rappelant que l’amortissement du bien locatif « reconnait pleinement le rôle d’acteur économique joué par l’investisseur particulier ».
Même enthousiasme du côté des promoteurs. Pascal Boulanger, président de la FPI, affirme : « Le statut du bailleur privé, désormais calibré pour fonctionner, est un levier majeur pour relancer l’offre locative et, au-delà, la production de logements. »
Selon le gouvernement, le dispositif pourrait générer environ 50 000 logements supplémentaires par an, majoritairement en zones tendues, où le neuf reste indispensable. Aller plus loin - Comment la loi Jeanbrun veut relancer l'investissement dans le neuf ?

Les avantages de la fiscalité Jeanbrun pour l’investissement locatif neuf

Pour l’immobilier neuf, l’amortissement Jeanbrun présente plusieurs atouts majeurs :
•    un cadre fiscal pérenne, fondé sur l’amortissement plutôt que sur une réduction d’impôt temporaire ;
•    la déductibilité à 100 % des charges et intérêts d’emprunt, améliorant le cash-flow ;
•    la possibilité d’imputer jusqu’à 10 700 € de déficit foncier sur le revenu global ;
•    une compatibilité avec toutes les zones géographiques ;
•    une meilleure finançabilité bancaire, dans un contexte où les investisseurs sont passés de 15 % des emprunteurs en 2021 à 11 % en 2025, selon Vousfinancer.
Dans les grandes métropoles (Paris, Lyon, Toulouse, Bordeaux…), où la vacance locative est inférieure à 2 % et les loyers en forte hausse, le neuf reste un levier clé pour répondre à une demande structurellement supérieure à l’offre.

Investir en Jeanbrun : une mécanique complexe, principal inconvénient pour les particuliers

Côté inconvénients, les avis sur le dispositif Jeanbrun convergent sur un point : sa technicité. Contrairement au Pinel, simple et lisible reposant sur une réduction d’impôt directe, le Jeanbrun repose sur une « logique patrimoniale beaucoup plus technique et sophistiquée », décrypte Grégory Beurrier, président d’Expertimo.
Amortissement fiscal, plafonds de loyers, durée d’engagement, choix du régime fiscal… autant d’éléments susceptibles de décourager les investisseurs non accompagnés. « Sans accompagnement, de nombreux investisseurs risquent de mal l’utiliser ou de passer à côté des bénéfices attendus », complète l’expert.

Financement, assurances et limites de la loi Jeanbrun

Côté financement, les banques restent ouvertes. « Toute mesure visant à relancer l’investissement locatif est aujourd’hui la bienvenue », souligne Julie Bachet, de Vousfinancer. La garantie loyers impayés, GLI, apparaît aussi comme un complément clé pour sécuriser la rentabilité.

La maison individuelle, grande absente du dispositif Jeanbrun

Dernier point de friction : l’exclusion jusqu’ici de la maison individuelle. Le groupe Villadim juge ce choix paradoxal, rappelant qu’une maison neuve coûte en moyenne 2 700 €/m² contre plus de 4 000 €/m² pour le collectif. « La maison individuelle n’est pas le problème du logement : elle fait partie de la solution », affirme son président Dominique Lavallée, plaidant pour son intégration.
Avancée structurante pour l’investissement locatif, il va maintenant falloir attendre des précisions sur le dispositif Jeanbrun, notamment en termes de niveau des trois plafonds de loyer, pour qu’il devienne un outil réellement accessible et inclusif.

Par Vincent Durand

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