Comment calculer un loyer Pinel en 2025 ?

En attendant les plafonds de loyer de la loi Pinel pour 2025, ils avaient été revalorisés de 3.50 % en 2024. © Shutterstock

Une des conditions impératives pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel est de respecter un plafond de loyer, qui varie selon la zone où est situé l'investissement immobilier. Voici comment calculer le loyer de votre investissement Pinel.

Mise en place en 2014 et non reconduite depuis le 31 décembre 2024, la loi Pinel était un dispositif de soutien à l'investissement locatif dans le logement neuf intermédiaire, c'est-à-dire des logements à louer aux classes moyennes pour qui le marché privé est trop cher et qui n'ont pas accès au logement social. 

Après la loi Scellier et la loi Duflot, la loi Pinel repose sur les mêmes grands principes avec des conditions à respecter pour ne pas perdre le bénéfice des avantages fiscaux liés. En effet, si le dispositif Pinel repose sur le principe de la défiscalisation immobilière, c’est-à-dire de réduire vos impôts tout en vous constituant un patrimoine immobilier, il s’agit surtout pour les pouvoirs publics de mettre sur le marché locatif des logements à loyer plafonné. Mode d'emploi pour calculer un loyer Pinel. 

Un loyer en loi de défiscalisation Pinel, c’est quoi ?

Le dispositif Pinel propose de réduire vos impôts en échange de louer à tarif plafonné. En contrepartie d'un engagement de mise en location de 6 ans minimum de ces logements à loyer limité, l'investisseur Pinel obtient une réduction d'impôt jusqu'à 6 000 € par an ou jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.

Encore faut-il savoir quel loyer appliqué ? Afin d'assurer la rentabilité locative sur le long terme d’un investissement en loi Pinel dans l’immobilier neuf, chaque année, le plafond de loyer Pinel est revalorisé par l’administration fiscale. La mise à jour pour 2024 a été officialisée mi-juin par le fisc avec une revalorisation de 3.5 %, en attendant celle de 2025. 

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Comment calculer le prix d'un loyer Pinel en 2025 ?

Plafond dispositif Pinel 2025

Pour calculer un loyer Pinel, il faut savoir dans quelle ville se situe l’investissement locatif. C’est l’emplacement géographique de l’appartement Pinel qui va déterminer le plafond de loyer à appliquer pour calculer le loyer. Ainsi, dans les communes de la zone A bis comme à Paris et sa première couronne, le plafond de loyer Pinel est jusqu’ici de 18.89 €/m². Dans les villes de la zone A, c’est-à-dire de la grande couronne parisienne, certaines communes de la Côte d’Azur, c’est-à-dire dans les Alpes-Maritimes et le Var…, mais aussi dans les très grandes métropoles comme Marseille, Lille, Lyon, Montpellier ou encore dans des stations touristiques à la montagne : Chamonix et Megève par exemple, le plafond de loyer d’un investissement Pinel en zone A est de 14.03 €/m². Dans la zone B1, soit dans les grandes métropoles, comme Nantes ou Rennes et leur agglomération, le plafond de loyer Pinel est de 11.31 €/m². Pour les villes éligibles de la zone B2 mais également C, le plafond Pinel en 2024 est à 9.83 €/m².

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Les plafonds de loyer maximum en 2025

En résumé, voilà le récapitulatif des plafonds Pinel qui s’appliquaient en 2024, en attendant ceux de 2025 : 

Zone A bis = 18.89 €/m²
Zone A = 14.03 €/m²
Zone B1 = 11.31 €/m²
Zone B2 éligible = 9.83 €/m²

Des particularités de loyer existent dans certaines villes éligibles au dispositif Pinel. En effet, des communes ont des plafonds de loyer Pinel spécifiques, pris par arrêté par les préfets de région, pour mieux correspondre aux réalités du marché locatif.

Ainsi, certaines villes de région parisienne, comme Villejuif, Fontenay-sous-Bois et Saint-Ouen…, classées en zone A bis, ont un plafond limité à 16.05 €/m². Lyon et Villeurbanne, classées en zone A, ont un plafond singulier de 13.37 €/m². Plusieurs communes du Genevois français ont également un plafond propre à 13.69 €/m², comme à Divonne-les-Bains et Annemasse… Il existe également des plafonds particuliers en marge de l'expérimentation du Pinel breton. 

Les barèmes de loyer Pinel outre-mer en 2025

L'administration fiscale a mis à jour officiellement, mi-juin, les plafonds de loyer 2024 de la loi Pinel en outre-mer. Ainsi, pour information, pour les contrat de bail de location conclus ou renouvelés en 2024, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à 11.65 € dans les départements d'outre-mer comme à La Réunion, La Guadeloupe, La Martinique mais aussi à Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon. En Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie et dans les Iles Wallis et Futuna, le plafond est porté jusqu’ici à 14.18 €/m².

Coefficient multiplicateur et plafond : comment se calcule une augmentation de loyer Pinel selon la zone ?

Découvrez ici comment procéder pour calculer un loyer Pinel selon la formule suivante. Un coefficient multiplicateur, en fonction de la surface du logement, s'applique au plafond de loyer Pinel que ce soit les plafonds fixés par zone ou les plafonds modulés par certains préfets de région. 

Ce coefficient est égal à 0,7 + 19/S, où S est la surface du logement, sans pouvoir être supérieur à 1,2. Il s’agit de ne pas désavantager certaines typologies de logement neuf. A noter que le coefficient multiplicateur est arrondi à la décimale la plus proche. 

Une surface pondérée ou surface utile est également à prendre en compte pour le calcul du loyer Pinel, c'est-à-dire la surface habitable + la moitié des surfaces annexes, type cave, balcon..., plafonnées à 8 m².

Formule pour calculer un loyer Pinel = plafond Pinel selon la zone x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile

Simulateur et calculateur loyer Pinel

Calcul loyer Pinel 2024 : pour un appartement neuf de 40 m² à Rennes en zone B1, le plafond loyer Pinel à appliquer en 2024 se calcule ainsi : 11.31 x (0.7 + 19/40) = 13.28 €/m², soit 531 € par mois.

Simulateur loyer Pinel 2024 : pour un logement neuf de 35 m² + 4m² de balcon en zone A, soit 37 m² de surface utile, le plafond de loyer Pinel 2024 à appliquer : 14.03 x (0,7 + 19/37) = 16.83 €/m², soit un montant de loyer maximum de 622 € par mois.

En résumé, pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, il est important de respecter les plafonds de loyer fixés selon la zone géographique de l'investissement immobilier. Ces plafonds sont revalorisés chaque année par l'administration fiscale, et pour l'année 2024, la revalorisation est de 3,5 %. Il existe différents plafonds de loyer en fonction des zones, allant de 18,89 €/m² dans la zone A bis à 9,83 €/m² dans les zones B2 et C éligibles.

Pour calculer le loyer Pinel, il faut également prendre en compte la surface utile du logement et d'appliquer un coefficient multiplicateur. Des plafonds de ressources des locataires s'appliquent et sont également actualisés chaque année. Il convient de noter que le dispositif Pinel n'a pas été reconduit au-delà du 31 décembre 2024 et qu'il n'est donc plus possible d'investir en Pinel neuf.