Crédit immobilier : un marché revenu à la normale… mais sous surveillance

Le crédit immobilier reste attractif malgré la hausse des prix et la durée des prêts qui s’allonge. Taux stables, transactions soutenues, mais l’incertitude géopolitique pourrait rebattre les cartes d’ici la fin 2026, selon l’analyse du courtier Meilleurtaux.

Selon le 42e Observatoire du crédit immobilier de Meilleurtaux et donc 20 ans de recul, le marché français retrouve un fonctionnement jugé sain après les turbulences post-Covid. Les transactions devraient se stabiliser autour de 900 000 à 950 000 en 2026, un niveau historiquement élevé. Les taux, désormais compris entre 3 % et 3,5 % sur 20 ans, s’inscrivent aussi dans une norme de long terme.
« Les taux actuels sont des taux intéressants qui permettent d’envisager sereinement les projets immobiliers », souligne Maxime Chipoy, directeur éditorial de Meilleurtaux. Le printemps de l'immobilier reste d’ailleurs une période clé, avril constituant le pic des recherches de crédit.

Des prix en forte hausse mais un rôle accru des courtiers

En 20 ans, ce qui a changé : les prix immobiliers anciens ont bondi de 42 %. Dans le même temps, le recours aux courtiers s’est fortement démocratisé : 38 % des prêts passent désormais par ces intermédiaires, contre 15 % il y a deux décennies.
Le paysage bancaire a également évolué, avec la montée des banques en ligne et l’émergence potentielle de néobanques. Toutefois, une spécificité française demeure et elle rassure : 99 % des crédits sont à taux fixe, contrairement à d’autres pays européens.

Durée des prêts : la variable d’ajustement sous tension

Face à la hausse des prix et à des revenus peu dynamiques, la durée des emprunts s’allonge. Elle atteint près de 22,7 ans en moyenne, avec 54 % des crédits sur 25 ans, contre 41 % en 2021. « La seule variable d’ajustement reste la durée. Mais on s’approche dangereusement de la limite », alerte Maxime Chipoy.
Le profil type de l’emprunteur reste stable : 36,1 ans en moyenne, 5 100 € de revenus mensuels et une majorité de primo-accédants. Les projets concernent à 89 % la résidence principale, en nette hausse, au détriment de l’investissement locatif et des résidences secondaires, freinés par les règles du HCSF, Haut Conseil de Stabilité Financière.

Des opportunités pour renégocier malgré les incertitudes actuelles

Parmi les bonnes nouvelles : les emprunteurs ayant souscrit entre juillet 2023 et mai 2024 peuvent renégocier leur crédit et réaliser des économies significatives, selon les simulations du courtier. L’assurance emprunteur constitue également un levier important pour réduire le coût du crédit.
Le dispositif Jeanbrun, nouveau mécanisme de soutien à l’investissement immobilier, représente une opportunité pour les investisseurs, d'autant plus s'ils ont un taux d'imposition élevé. « La montée en puissance sera moins rapide qu'avec le Pinel. Il y aura moins de volume, mais plus de qualité », détaille le courtier, avec un accompagnement nécessaire pour les CSP+ afin d’optimiser leur fiscalité et leur rendement.
Malgré un contexte géopolitique incertain, les banques maintiennent une politique attractive : « elles rognent encore sur leurs marges afin d’attirer des clients et d’éviter de fermer le robinet du crédit », selon le courtier.

Taux d’intérêt : quelles perspectives pour emprunter d’ici fin 2026 ?

Deux scénarios se dessinent pour le marché du crédit immobilier, d’après Meilleurtaux. Le scénario central et « raisonnable » repose sur une accalmie géopolitique, notamment avec une fin rapide du conflit en Iran, limitant les tensions inflationnistes et permettant à la Banque centrale européenne de stabiliser sa politique monétaire. Dans ce contexte, les banques poursuivraient leurs efforts commerciaux pour atteindre leurs objectifs annuels, maintenant des conditions d’emprunt attractives. Les taux pourraient ainsi se situer autour de 3,30 % en fin d’année. De quoi favoriser une reprise progressive de la demande et un volume de transactions proche du million.
A l’inverse, un scénario pessimiste envisage une prolongation du conflit et un regain d’inflation. Une hausse des taux directeurs de la BCE, même limitée, combinée à une campagne commerciale réussie au printemps, pourrait inciter les banques à remonter leurs taux jusqu’à 4 %. Le marché serait alors pénalisé par un effet ciseau entre taux d’intérêt et taux d’usure d’ici cet été, risquant de bloquer certains dossiers et de freiner la dynamique globale.
Entre stabilité retrouvée et risques exogènes, le crédit immobilier français avance donc sur une ligne de crête, avec de prochaines semaines décisives.

Par Céline Coletto

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