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Edition du 02/02/2026

Garantie de parfait achèvement : comment ça marche ?

garantie parfait achèvement logement neuf
En cas de malfaçons, réserves, vices cachés, la garantie de parfait achèvement couvre l'acheteur d'un logement neuf durant une année entière.

Vous connaissez surement la garantie décennale, mais une autre garantie protège l’achat sur plan d’un logement neuf : la GPA immobilier ou Garantie de Parfait Achèvement. Voici comment faire jouer la garantie de parfait achèvement en cas de malfaçons ?

La garantie de parfait achèvement est l’une des garanties légales qui couvrent la construction d’un logement neuf en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement. Voici de quoi tout savoir sur la GPA, garantie de parfait achèvement d’un logement neuf.
Avec la garantie décennale, la GPA ou garantie de parfait achèvement est un des piliers de l’assurance qui couvre la construction d’un logement neuf acheté sur plan ou en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement. Découvrez comment faire marcher la garantie de parfait achèvement dans un logement neuf.
 

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GPA bâtiment : qu’est-ce que la garantie de parfait achèvement ?

 
La GPA ou garantie de parfait achèvement assure la réparation de toute malfaçon ou dysfonctionnement survenu dans un logement neuf au cours de la première année après la fin du chantier.
C’est un article du Code Civil (Article 1792-6, alinéa 2) qui décrit les détails juridiques de cette assurance qui est une des bases des différentes garanties propres au logement neuf : « La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné. En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant. L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement. La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage ».
En résumé, cette garantie de construction oblige le maître d’œuvre en tant qu’entrepreneur à procéder à la réparation des désordres signalés par le maître de l’ouvrage pendant un an à compter de la réception des travaux. La garantie de parfait achèvement impose au maître d’œuvre de livrer un bien répondant strictement au cahier de charges présent dans le contrat de la VEFA.


Quand commence la garantie de parfait achèvement ? Quelle est la durée de la GPA ?

 
Quelles sont les garanties d'un logement neuf ? © Trouver-un-logement-neuf.com
Date-clé de la garantie de parfait achèvement : la date de réception des travaux qui marque le début de cette assurance et pour une durée d’un an. A noter que la GPA prévoit que le promoteur immobilier, constructeur ou entrepreneur effectue ou fasse effectuer les réparations et pas seulement les indemnise. Concrètement, la garantie de parfait achèvement se distingue des autres garanties légales de la VEFA comme la garantie décennale et la garantie biennale car elle impose une obligation de faire à l'entreprise, c’est-à-dire de reprendre les travaux, au lieu de les indemniser.
 

Livraison VEFA : comment faire marcher la garantie de parfait achèvement après le chantier ?

 
La garantie de parfait achèvement démarre à compter de la réception des travaux. C’est à partir de ce moment-là que l’acheteur d’un logement neuf peut déposer des réserves, via le procès-verbal dressé lors de la réception. Il s’agit d’indiquer les dommages dits apparents : une prise électrique défectueuse par exemple, une fenêtre abimée… et toutes les non-conformités repérées dans l’appartement neuf par rapport au contrat de vente signé.
L’acquéreur peut ensuite notifier les malfaçons non-apparentes et vices cachés durant l’année qui suit par voie postale, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. 
Les travaux seront alors réalisés par l'entreprise dans un délai décidé d’un commun accord entre le maître d’ouvrage, c’est-à-dire l’acquéreur et le promoteur ou constructeur, qui va réaliser ou faire réaliser les travaux de réparation pour parvenir au « parfait achèvement » de l’ouvrage. 
 

Quel type de dommage est concerné par la garantie de parfait achèvement ?

 
Les dommages concernés par la garantie de parfait achèvement sont ceux qui ne permettent pas à l’ouvrage d’être conforme à ce qui était prévu au contrat initial signé lors de la vente. Des dommages qui peuvent être d’ordre techniques, fonctionnels ou esthétiques.

Immobilier neuf et réserves non levées : que couvre l'assurance GPA ? Qu'est-ce qui relève de la GPA ?

De la charpente à la plomberie en passant par les sanitaires, l’isolation ou l’électricité, que ce soit sur le bâti ou non, tout ce qui ne permet pas d’obtenir un logement en parfait état est couvert par la GPA. Les désordres apparents, les défauts de conformité, sans oublier les problèmes d’isolation phonique relèvent de la garantie de parfait achèvement.
La garantie de parfait achèvement couvre les défauts apparents repérés lors de la réception, ainsi que les désordres cachés à la réception mais relevés par la suite. C’est pourquoi il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel lors de la livraison du logement neuf afin d’observer l’ensemble de ces éventuelles malfaçons. 
 

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Travaux : que couvre la garantie de parfait achèvement ?

 
La garantie de parfait achèvement assure les problèmes survenus à l’intérieur d’un appartement neuf : malfaçon sur les revêtements de sol : carrelage, parquet… tout ce qui est lié aux ouvrants : portes, fenêtres… mais aussi les éventuelles pannes de plomberie, canalisation, électricité… 
garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement est une assurance incontournable de l'achat sur plan d'un appartement neuf pour son propriétaire.
A noter que la GPA ne s’applique pas aux dégâts occasionnés par l’usage et l’usure normale. En conséquence, les travaux d’entretien normaux ou liés à une casse, un usage anormal ou un défaut d’entretien, ne sont pas couverts par cette garantie. Le propriétaire doit d’ailleurs suivre les conseils et recommandations d’utilisation des équipements. 
En cas d’anomalies repérées dans les parties communes, il est possible de faire appel au syndic de copropriété, qui pourra alors obtenir les réparations nécessaires par l'entreprise.
 

Que faire en cas de garantie de parfait achèvement non-respectée par le promoteur ?

 
Si aucun accord n’est trouvé pour effectuer les travaux ou si le promoteur immobilier ne réalise pas les réparations dans le délai prévu…, l’acheteur peut, selon le niveau des sommes engagées, porter l’affaire devant la justice : tribunal d’instance en dessous de 10 000 € de dommages, tribunal de grande instance au-delà de 10 000 € de litige.
Si l’acquéreur a une année pour signaler les malfaçons liées à la GPA, les travaux peuvent, eux, être réalisés après cette première année.
Bon à savoir : le maître d’ouvrage est le seul bénéficiaire de la garantie de parfait achèvement ; mais en cas de cession de l’ouvrage, la GPA sera transmise aux nouveaux propriétaires du logement neuf, mais sans prolongation de son délai d’application.
Consulter également - Comment bien assurer un appartement neuf ?
Info en + : en tant que propriétaire d’un logement, sachez que votre assurance habitation propose certainement une assistance juridique pour vous soutenir dans vos démarches auprès du constructeur.

En conclusion, grâce à la Garantie de Parfait Achèvement, c'est un logement neuf correspondant totalement au cahier des charges initial qui vous sera livré.
Par Céline Coletto

Que faire en cas de problèmes après le délai de la GPA construction ?

A l’issue de la garantie de parfait achèvement qui court durant une année après la réception des travaux, d’autres garanties propres au logement neuf acheté sur plan prennent le relais.

 

Garantie biennale ou de bon fonctionnement puis garantie décennale, qui est concerné après la GPA ?

 

Après l'expiration de la période de garantie de parfait achèvement d'un an à compter de la réception des travaux, d'autres garanties propres aux logements neufs acquis sur plan entrent en jeu pour assurer la protection du propriétaire. La garantie biennale, également appelée garantie de bon fonctionnement, prend le relais en couvrant les éléments d'équipements pendant deux ans après la livraison du logement. Cette garantie inclut des aspects tels que les problèmes d'interphone, de volets électriques ou de chauffe-eau, offrant ainsi une tranquillité d'esprit supplémentaire face aux éventuels défauts techniques.

Une étape importante dans la gestion des problèmes post-garantie de parfait achèvement est la compréhension de la garantie décennale. Cette garantie, s'étendant, elle, sur dix ans, assure la solidité du gros-œuvre d'une construction neuve et couvre les équipements considérés comme indissociables de l'ouvrage, tels que les murs porteurs. En cas de défaillance structurelle majeure ou de problèmes touchant des éléments essentiels de la construction, la garantie décennale offre une protection étendue.

Face à des difficultés survenues après la période de garantie de parfait achèvement, il est recommandé de contacter rapidement le constructeur ou le promoteur immobilier responsable du projet. Ces professionnels peuvent être consultés pour signaler les défauts persistants et initier les démarches nécessaires pour faire valoir les garanties biennale et décennale. Il faut pour cela documenter soigneusement tous les problèmes rencontrés, en fournissant des preuves tangibles pour faciliter le processus de réclamation.

Il convient également de souligner que bien que les garanties biennale et décennale offrent une protection contre les vices de construction, il est toujours recommandé de souscrire une assurance dommages-ouvrage en marge de la construction d'une maison individuelle. Cette assurance complémentaire permet de bénéficier d'une prise en charge rapide des coûts de réparation, sans avoir à attendre une décision judiciaire.

Tags Immobilier neuf, logement neuf, garantie, garantie parfait achèvement, GPA

En savoir plus :


Dossier complet : VEFA qu'est-ce que la Vente en Etat Futur d'Achèvement ?

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