Comment calculer le rendement d'un investissement immobilier Pinel ?

Pour que votre investissement immobilier soit une réussite, voici comment calculer son rendement locatif. © Shutterstock

Pour qu'un investissement dans la pierre devienne un succès, il faut calculer sa rentabilité locative. Mode d'emploi pour calculer le futur rendement locatif de votre investissement immobilier et notamment dans le cas d'un achat en loi Pinel.

• Sommaire
• Le rendement locatif, c'est quoi ?
• Comment calculer la rentabilité locative d'un bien ?
• Quelle est la bonne formule pour calculer un rendement locatif ?
• Défiscalisation Pinel : comment se calcule le loyer, la réduction d'impôt et donc la rentabilité ?
• Taux de rendement interne, TRI : définition

Lorsque vous souhaitez investir dans l'immobilier, il est nécessaire de tenir compte du rendement locatif. Celui-ci permet de savoir si votre investissement sera rentable ou non. Cela sera d'autant plus important dans le cadre d'un investissement avec le dispositif Pinel. Découvrez dans cet article comment calculer le rendement brut et net de votre prochain placement dans la brique.

Le rendement locatif, c'est quoi ?

L'objectif principal lorsque l'on souhaite investir dans l'immobilier est d'être rentable. Pour ce faire, il faut calculer le rendement locatif qui correspond au ratio entre les revenus engendrés par votre bien et ce qu'il vous coûte. En tant qu'investisseur, il est donc primordial de se renseigner sur les différents investissements qui peuvent vous rapporter en obtenant des informations auprès de professionnels. Mais aussi et surtout d'évaluer le rendement d'un bien pour que celui-ci puisse vous rapporter de l'argent.

Comment calculer la rentabilité locative d'un bien ?

Afin de connaître la rentabilité locative d'un appartement ou d'une maison, il faut bien entendu tenir compte du loyer ainsi que du coût d'achat, mais d'autres éléments sont également déterminants dans le calcul. 

On distingue deux types de rendements : le rendement locatif brut et le rendement net.

Calcul du rendement locatif brut

Le rendement locatif brut d'un investissement immobilier se calcule très simplement. Il vous donnera une première idée sur la pertinence d'acheter pour louer ou non. Il convient d'additionner les loyers perçus tout au long d'une année et de rapporter le total obtenu au coût total d'achat de la maison ou de l'appartement. Ce taux est obtenu en divisant le loyer annuel par le coût total de l'investissement. Par exemple, si le loyer annuel est de 10 000 euros et que le coût total de l'investissement est de 100 000 euros, le taux de rentabilité est de 10 %. 

Exemple

Imaginons que vous louez une maison sans les charges pour 900 €. Cette même maison avait un coût d'achat de 250 000 € auquel il faut ajouter les frais de notaire de 12 500 €. 

Calcul : 

• Loyers sur un an = 12 x 900 € = 10 800 €

• Coût d'achat total = 250 000 € + 12 500 € = 262 500 €

Rendement locatif brut : (loyers sur un an / coût d'achat total) x 100 = (10 800/262 500) x 100 = 4,11 %

Ce calcul simple et rapide à réaliser permet au propriétaire de se faire une idée au sujet de la rentabilité future d'un investissement locatif, mais ne représente pas pour autant la réalité. Le problème réside dans le fait que ce calcul ne reprend pas les coûts annexes que doit payer le propriétaire bailleur pour entretenir son bien ainsi que les impôts qu'il doit payer.

Quelle est la bonne formule pour calculer un rendement locatif ?

Simulation du rendement locatif net

Pour calculer la rentabilité nette d'un investissement immobilier, vous devez d'abord déterminer le montant total des recettes : loyers, réduction d'impôts... Ensuite, vous devez calculer le montant total des dépenses : frais d'agence, frais d'entretien... Enfin, vous devez diviser le montant total des recettes par le montant total des dépenses pour obtenir le rendement de votre investissement immobilier. Le rendement net peut également être calculé en prenant en compte les avantages fiscaux tels que ceux issus du dispositif Pinel. Suivre l'actualité de la loi Pinel.

Afin de savoir si un investissement locatif est véritablement rentable, il faut prendre en compte les frais annexes qui sont à la charge du propriétaire, comme par exemple : 

• Les frais de gestion locative par une agence immobilière,

• Les frais d'entretien du bien,

• Les taxes foncières,

• Les charges qui ne sont pas récupérables,

• Les assurances éventuelles...

Le résultat obtenu sera plus proche de la réalité que le résultat du calcul du rendement brut. La formule est la suivante : ((loyers sur 1 an - frais annexes sur 1 an) / coût total d'achat) x 100

Exemple

Imaginons que vous louez une maison sans les charges pour 900 €. Cette même maison avait un coût d'achat de 250 000 € auquel il faut ajouter les frais de notaire de 12 500 €. Au niveau des frais annexes annuels le propriétaire doit payer : 1000 € de taxe foncière, 500 € pour l'entretien général du bien et 1000 € de frais de gestion locative pour un total sur 1 an de 2 500 €.

Calcul :

• Loyers sur 1 an = 10 800 €

• Coût total d'achat = 262 500 €

• Frais annexes annuels = 2 500 €

Rendement locatif net : ((10 800 - 2 500) / 262 500) x 100 = 3,16 %

Défiscalisation Pinel : comment se calcule le loyer, la réduction d'impôt et donc la rentabilité ?

Dans le cadre de la loi Pinel, dispositif permettant de réduire ses impôts jusqu'à 63 000 € sur 12 ans, il faut d'abord savoir que le calcul du loyer Pinel est soumis à un plafond encadré et mis à jour chaque année par l'administration pour suivre le coût de la vie. Ainsi, selon la zone géographique où est situé votre bien immobilier acheté en loi Pinel, il y aura un plafond de loyer à appliquer. Un plafond qui varie selon la tension sur le marché locatif. Exemple : plus de 19 euros par mètre carré dans Paris et le Grand Paris, soit la zone A bis. 

Calculette plafond de loyer Pinel

A cela, s’ajoute un coefficient multiplicateur basé sur la formule suivante : 0,7 + 19/S, dans laquelle S est la surface du logement pour ne pas désavantager certaines typologies de logement. Exemple pour un logement neuf de 50 m² à Brest en zone B1, le plafond à appliquer est de : 11.80 x (0.7 + 19/50) = 12.74 €/m². 
Dans le même temps, pour évaluer la rentabilité locative de votre Pinel, il va falloir calculer la réduction d'impôt. Pour cela, là encore, cela va varier selon le prix d’acquisition, la localisation et la durée d’engagement de location. Dans le cadre du Pinel plus ou dans un quartier prioritaire de la ville, le montant maximal de la défiscalisation sera de 21 % du prix d'acquisition, plafonné à 300 000 euros, pour un engagement de location de 12 ans. Lire aussi - Comment calculer la réduction d'impôt Pinel ?

- Pour 6 ans de mise en location : le montant de la défiscalisation Pinel est de 12 % du prix d’achat, soit jusqu'à 36 000 €.
- Pour 9 ans de location : le crédit d’impôt Pinel est de 18 % du prix d’acquisition, soit jusqu'à 54 000 €.
- Pour 12 ans de location : la réduction d’impôt Pinel est de 21 % du coût du logement neuf, soit 63 000 €. 

Une réduction d'impôt qui va venir automatiquement améliorer votre rendement locatif.

Taux de rendement interne, TRI : définition 

Pour aller encore plus loin, vous pouvez aussi calculer le taux de rentabilité interne, le TRI. Le taux de rendement interne est un indicateur financier utilisé pour évaluer la rentabilité d'un investissement, notamment dans le cadre de l'immobilier locatif avec la loi Pinel. Il prend en compte plusieurs éléments pour déterminer si un projet est viable. En plus des charges liées au bien immobilier, le TRI intègre également l'économie d'impôt réalisée grâce à la défiscalisation Pinel. De plus, le TRI inclut également le prix de revente spéculatif du bien immobilier.

Dans le contexte d'un investissement locatif, où le prix de revente peut avoir un impact significatif sur la rentabilité, il est essentiel de prendre en compte le TRI pour évaluer la viabilité du projet. En calculant le TRI, les investisseurs peuvent obtenir une estimation plus précise du rendement potentiel de leur investissement, en prenant en considération les différentes variables telles que les charges, l'économie d'impôt et le prix de revente spéculatif.

Voilà de quoi vous lancer avec davantage d'informations dans un investissement locatif, avec la loi Pinel notamment, en fonction de sa rentabilité sur le long terme.