Bail étudiant : pour les propriétaires-bailleurs qui veulent conjuguer rentabilité et flexibilité

Souple, sécurisé et adapté au rythme universitaire, le bail étudiant séduit de plus en plus de propriétaires-bailleurs. Durée, préavis, fiscalité, obligations : voici tout ce qu'il faut savoir avant de louer un logement meublé à un étudiant.

• Sommaire
• Définition : quelles sont les règles du bail étudiant ?
• Combien de temps dure un bail étudiant ?
• Atouts et inconvénients : pourquoi le bail étudiant séduit de plus en plus les bailleurs ?
• Quels sont les avantages fiscaux d'une location étudiante ?
• Bail étudiant ou bail mobilité : quelles différences ?
• A retenir avant de signer un contrat de location étudiant

Le bail étudiant ne profite pas qu'aux locataires. A l'heure où la demande de logements étudiants reste très tendue, le bail étudiant constitue une solution souvent sous-estimée par les propriétaires. Ce contrat spécifique de location meublée permet de sécuriser des revenus pendant l'année universitaire tout en récupérant automatiquement son logement à l'approche de l'été. Une formule qui séduit les bailleurs souhaitant alterner location classique, occupation personnelle ou location saisonnière.

Définition : quelles sont les règles du bail étudiant ?

Prévu par l'article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989, le bail étudiant est exclusivement réservé aux locataires pouvant justifier de leur statut d'étudiant, sans condition d'âge. Une carte d'étudiant ou un certificat de scolarité suffit à en apporter la preuve.
Ce contrat ne concerne que les logements meublés, qui doivent respecter la liste réglementaire des équipements obligatoires. Depuis le 1er janvier 2025, le logement doit également satisfaire aux exigences de décence énergétique : un bien classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location, sauf exceptions prévues par la réglementation.

Combien de temps dure un bail étudiant ?

La principale particularité du bail étudiant réside dans sa durée : 9 mois exactement, ni plus ni moins. Contrairement au bail meublé classique d'un an, il ne bénéficie d'aucune reconduction tacite.
A son échéance, le contrat prend automatiquement fin, sans formalité particulière pour le propriétaire. Si l'étudiant souhaite rester, un nouveau contrat devra être signé, qu'il s'agisse d'un nouveau bail étudiant ou d'un bail meublé classique selon sa situation.
En revanche, si le locataire quitte le logement avant le terme prévu, il en a parfaitement le droit. Il lui suffit de respecter un préavis d'un mois.

Atouts et inconvénients : pourquoi le bail étudiant séduit de plus en plus les bailleurs ?

Le bail étudiant propose un compromis intéressant entre la location meublée traditionnelle et la location saisonnière. Il garantit une visibilité sur l'occupation du logement tout en laissant au propriétaire une grande liberté de gestion.
Ses principaux atouts sont :
•    des loyers réguliers pendant toute l'année universitaire ;
•    une récupération automatique du logement dès la fin du contrat, sans procédure de congé.

Cette souplesse permet notamment de remettre le bien en location à la rentrée suivante, de l'occuper pendant l'été ou encore de le proposer en location touristique si la réglementation locale l'autorise.

Quels sont les avantages fiscaux d'une location étudiante ?

Le bail étudiant étant obligatoirement conclu en location meublée, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le propriétaire peut ainsi choisir entre :
•    le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives ;
•    le régime réel, qui autorise la déduction des charges et l'amortissement du logement et du mobilier, souvent plus avantageux lorsque le bien est financé par emprunt. Parcourir davantage - Tout savoir sur la fiscalité en location meublée

Bail étudiant ou bail mobilité : quelles différences ?

Similaires, le bail étudiant et le bail mobilité poursuivent un objectif similaire : répondre à un besoin temporaire de logement meublé. Leur public diffère toutefois.
Le bail étudiant est exclusivement réservé aux étudiants et dure obligatoirement neuf mois. Le bail mobilité, lui, peut être conclu pour une durée de 1 à 10 mois avec un public plus large : stagiaires, alternants, salariés en mission ou en formation professionnelle. Il présente aussi une spécificité importante : aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.
Le choix dépend donc essentiellement du profil du locataire et de la durée d'occupation recherchée.

A retenir avant de signer un contrat de location étudiant

Avant toute signature, le bailleur doit vérifier le statut du locataire, utiliser le contrat conforme au modèle réglementaire et joindre l'ensemble des annexes obligatoires (diagnostics, état des lieux, inventaire du mobilier, notice d'information...). Depuis la loi du 27 juillet 2023, dite loi anti-squat, le bail doit également comporter une clause résolutoire, qui permet de le résilier de plein droit si le locataire manque à certaines de ses obligations.

Par Vincent Durand

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