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Edition du 04/08/2026
Démembrement de propriété : quels sont les avantages de l'investissement en nue-propriété ?
Investir en nue-propriété ou démembrement de propriété dans l'immobilier neuf offre de nombreux avantages fiscaux et financiers pour l'investisseur.
© Shutterstock
Investir dans la nue-propriété d’un bien immobilier neuf permet de devenir propriétaire à moindre coût en se constituant un patrimoine sans les inconvénients. Découvrez comment fonctionne l’investissement en nue-propriété ou l'achat en démembrement selon le terme juridique.
- Sommaire
- Démembrement de propriété, c'est quoi ?
- Les 4 étapes d'un investissement en nue-propriété
- Quel intérêt et comment fonctionne un achat en démembrement d'un bien immobilier ?
- Quand faire un démembrement de propriété ?
- Investir en nue-propriété : quels sont les atouts fiscaux et financiers ?
- Conseils pour investir en démembrement du droit de propriété
- Avis : les risques et points de vigilance avant d'investir en nue-propriété
- Simulation démembrement de propriété
- Assujettis à l'IFI : à qui s'adresse l'investissement en nue-propriété ?
- Immobilier : pourquoi acheter en démembrement de propriété ?
L'achat en démembrement de propriété ou nue-propriété est un dispositif qui joue sur le droit de propriété pour notamment investir dans l'immobilier neuf. Voici comment investir en démembrement de propriété.
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Démembrement de propriété, c’est quoi ?
Il s’agit d’un montage juridique qui scinde en deux la propriété d’un bien immobilier : la nue-propriété et l’usufruit et donc de répartir cette propriété entre plusieurs personnes : le nue-propriétaire et l’usufruitier. La nue-propriété est le droit de disposer d’un bien comme on le souhaite, tandis que l’usufruit est le droit d’utiliser ce bien immobilier et d’en percevoir les revenus, c’est-à-dire ici le droit d’en obtenir des loyers. Le démembrement de propriété résulte des articles 578 à 624 du Code civil, qui distinguent usufruit et nue-propriété.
Qu'est-ce que l'usufruit ? Qui est usufruitier ? C'est quoi la nue-propriété, nu-propriétaire ? Toutes les définitions !
L'usufruitier est donc celui qui dispose de l'usufruit du bien, quand le nu-propriétaire est celui qui dispose de la nue-propriété d'un logement.
A la différence d'un achat en pleine propriété, l'investissement en nue-propriété présente des avantages complémentaires, notamment en termes de fiscalité, de succession et de rentabilité. L’investissement en nue-propriété permet de profiter des avantages du démembrement de propriété tout en réduisant les risques et les coûts. En effet, l’acquisition d’un bien en nue-propriété est moins onéreuse qu’un achat en pleine propriété et permet de bénéficier de la plus-value potentielle du bien tout en étant exonéré de la taxe foncière. En effet, c'est l'usufruitier qui supporte la taxe foncière.
Les 4 étapes d'un investissement en nue-propriété
| Étape | Fonctionnement |
|---|---|
| 1. Achat | L'investisseur achète uniquement la nue-propriété avec une décote de 30 à 50 %. |
| 2. Période d'usufruit | L'usufruitier exploite le logement, perçoit les loyers et assure la gestion. |
| 3. Fin du démembrement | L'usufruit disparaît automatiquement au terme prévu. |
| 4. Pleine propriété | Le nu-propriétaire récupère gratuitement la totalité des droits sur le bien. |
Quel intérêt et comment fonctionne un achat en démembrement d'un bien immobilier ?
Comment investir en nue-propriété dans l'immobilier neuf ?
© Trouver-un-logement-neuf.com
Quand faire un démembrement de propriété ?
Pendant cette période, l’investisseur ne profite pas du bien, dont l’usage est laissé à l’usufruitier qui se charge de le louer, de l’entretenir… En contrepartie du fait de ne pas recevoir les loyers, l’investisseur particulier ne paie qu’une partie du bien et bénéficie d’une décote sur le prix d’achat entre 30 % et 50 %.
Ce n’est qu’au terme de la période d’usufruit temporaire, que l’investisseur retrouve l'ensemble du droit de propriété et devient pleinement propriétaire de son bien. Il peut alors en faire ce qu’il veut de son droit de propriété : continuer de le louer, le vendre ou l’occuper soi-même.
Investir en nue-propriété : quels sont les atouts fiscaux et financiers ?
Si l’investisseur en tant que nu-propriétaire ne touche pas de revenus locatifs, il profite de bien d’autres avantages fiscaux et financiers.
- Premier et plus important atout financier : la décote sur le prix d’achat peut atteindre la moitié de la valeur du logement neuf, sans même encore tabler sur la plus-value possible à la revente. On parle de rentabilité mécanique pour l’investisseur, devenu nu-propriétaire.
- Comme pour tout achat dans l’immobilier neuf, les frais de notaires sont réduits à maximum 3 % contre jusqu’à 8 % dans l’immobilier ancien.
- Pas de gestion locative, pas d'impôts locaux : c’est l’usufruitier qui se charge de la gestion locative et qui finance l’entretien du bien pendant toute la durée de l’usufruit, soit durant 15, 20 voire 25 ans. Il doit même remettre en état le logement à la fin de la période d’usufruit. Il paie également les charges et travaux de copropriété, ainsi que les impôts locaux : taxe foncière et taxe d’habitation durant la période de démembrement.
- Possibilité de déficit foncier : si l’usufruitier est un bailleur social, le nu-propriétaire qui achète à crédit peut aussi déduire de ses revenus fonciers préexistants ou à venir les intérêts d'emprunts de ce prêt immobilier.
- Exclusion de l'IFI : autre atout, très important pour les contribuables taxés sur l’IFI, la valeur du bien n’est pas comptabilisée dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Selon l'article 968 du CGI, Code Général des Impôts, en principe, il n’entre pas dans le patrimoine du nu-propriétaire jusqu’à ce qu’il récupère l’usufruit.
Premier avantage d'investir en démembrement de propriété : acheter un logement neuf jusqu'à 50 % moins cher !
© Shutterstock
Conseils pour investir en démembrement du droit de propriété
Premier conseil à appliquer pour investir en démembrement de propriété : signer une convention écrite qui stipule les engagements de chacun : nue-propriétaire comme usufruitier. La convention doit bien sûr préciser la durée du démembrement mais également les frais, travaux et autres détails sur la gestion locative que doit engager, effectuer et financer l’usufruitier.
Si investir en nue-propriété est par essence un placement de long terme, compte-tenu de la durée jusqu’à la fin de l’usufruit, parfois jusqu’à 25 ans, il est tout à fait possible de revendre de façon anticipée le bien acquis en démembrement de propriété. Il existe en effet un marché secondaire très actif, d’autant que ces programmes neufs en nue-propriété sont le plus souvent situés dans des territoires très tendus et donc très demandés par les investisseurs : Ile-de-France, PACA, ou dans les très grandes villes.
Des spécialistes de l’investissement en nue-propriété existent depuis de nombreuses années comme iPlus, ou encore Perl qui compte plus d’une cinquantaine de programmes neufs éligibles à l’investissement en ULS. Des promoteurs généralistes comme Nexity proposent également ce dispositif pour investir en démembrement. Un accompagnement par un expert en gestion de patrimoine peut aussi s’avérer pertinent.
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Avis : les risques et points de vigilance avant d'investir en nue-propriété
| Point de vigilance | Explication |
|---|---|
| Absence de revenus pendant le démembrement | Le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer pendant 15 à 25 ans. |
| Immobilisation du capital | L'investissement est adapté à une stratégie patrimoniale de long terme. |
| Risque de revente anticipée | La revente est possible mais dépend de la demande sur le marché secondaire. |
| Choix de l'emplacement | La localisation du programme neuf reste déterminante pour la valorisation future du bien. |
| Convention de démembrement | Elle doit préciser précisément la répartition des charges, travaux et responsabilités. |
Simulation démembrement de propriété
Pour l’achat d’un bien d’une valeur totale de 300 000 €, l’équivalent d’un logement neuf de trois-pièces à Nantes, dont la valeur en nue-propriété est de 150 000 € en 2025, à l’extinction de l’usufruit en 2040.
Deux possibilités :
- le prix du bien est resté stable à 300 000 €, ce qui représente un gain de 150 000 € et 50 %, soit un rendement de 3.33 % annuel.
- le prix du bien a augmenté à 360 000 €, ce qui représente une plus-value de 210 000 € et 71 %, soit un rendement annuel de 4.73 %.
Assujettis à l'IFI : à qui s’adresse l’investissement en nue-propriété ?
L’investissement en nue-propriété s’adresse à des particuliers assujettis à l’impôt sur le revenu et/ou à l’IFI, Impôt Sur la Fortune Immobilière et qui se situent dans les tranches d’imposition les plus hautes. Il peut être intéressant de déjà percevoir des revenus fonciers.
L’intérêt du démembrement pour l’investisseur est aussi de développer son patrimoine immobilier, sans avoir les tracas de la gestion locative au quotidien. A noter que tout bien immobilier peut être « démembré » : logement, immeuble entier, terrain à bâtir...
Immobilier : pourquoi acheter en démembrement de propriété ?
En conclusion, investir en un achat en démembrement de propriété, c’est une occasion d’investir dans l’immobilier neuf à moindre coût, en moyenne 40 % moins cher, sur du long terme et sans contrainte de gestion locative durant au moins 15 ans. Au terme de la convention d’usufruit, l’investisseur devenu pleinement propriétaire a alors trois possibilités : louer, vendre, voire occuper son bien immobilier.
Qui paie quoi en démembrement de propriété ? IFI, taxe foncière, charges… les obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire
Le tableau ci-dessous récapitule la répartition des droits, des impôts, des charges et des obligations entre le nu-propriétaire et l'usufruitier pendant toute la durée du démembrement de propriété.
| Élément | Nu-propriétaire | Usufruitier |
|---|---|---|
| Droit d'occuper le logement | ❌ Non | ✅ Oui |
| Droit de percevoir les loyers | ❌ Non | ✅ Oui |
| Droit de vendre le bien seul | ❌ Non (accord des deux parties nécessaire pour vendre la pleine propriété) | ❌ Non (accord des deux parties nécessaire pour vendre la pleine propriété) |
| Gestion locative | ❌ Non | ✅ Oui |
| Entretien courant et réparations d'entretien | ❌ Non | ✅ Oui |
| Gros travaux | Généralement oui* | Généralement non* |
| Charges courantes de copropriété | ❌ Non | ✅ Oui |
| Taxe foncière | ❌ Non | ✅ Oui (en principe) |
| Taxe d'habitation (si elle est applicable) | ❌ Non | ✅ Oui, selon l'occupation |
| Impôt sur les revenus locatifs | ❌ Non | ✅ Oui |
| IFI, Impôt sur la Fortune Immobilière | ❌ Non, sauf exceptions prévues par la loi | ✅ Oui, en principe sur la valeur en pleine propriété |
| Assurance du logement | Généralement non | Généralement oui |
| Bénéficie de la décote à l'achat | ✅ Oui | ❌ Non |
| Devient pleinement propriétaire à la fin du démembrement | ✅ Oui, automatiquement et sans droits supplémentaires | ❌ Non |
*A noter : la répartition des gros travaux peut être aménagée par la convention de démembrement ou le Code Civil.
En savoir plus :
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