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Edition du 18/01/2012
Mise à jour le 12/01/2026

Loi Censi-Bouvard : quels sont les avantages ?

loi Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard permettait un bonus fiscal de 11 % du prix d'achat HT d'un logement neuf en investissant dans une résidence services.

Le dispositif LMNP Censi-Bouvard a plusieurs autres appellations : amendement Bouvard, LMNP en résidence services, loi Censi-Bouvard… Plusieurs noms mais un seul dispositif fiscal pour investir en résidence services tout en réduisant ses impôts. Découvrez ici comment réussir votre investissement immobilier en loi Censi-Bouvard.

Mise à jour - Depuis le 1er janvier 2023, le Censi-Bouvard a cessé d'exister, n'ayant pas été prorogé dans la loi de finances. Il n'est donc plus possible d'utiliser ce dispositif de défiscalisation immobilière pour investir dans une résidence services. En revanche, le statut de LMNP/LMP, Loueur de Meublés Non-Professionnel, basé sur la location meublée, existe toujours et reste tout à fait pertinent pour investir en immobilier géré. Lire aussi - Quelles solutions pour investir dans l'immobilier neuf ?
 
 
Investir en Censi-Bouvard, c’est un dispositif fiscal pour soutenir la construction de logements étudiants ou de logements pour les personnes âgées, réunis dans des résidences avec services. Voici comment investir en loi Censi-Bouvard.
La loi Censi-Bouvard permet aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 11% du prix du bien, dans la limite de 300 000 euros. 
 

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“ Investir dans l'immobilier neuf : mode d'emploi ”

  • Les avantages du neuf pour investir
  • Quels dispositifs pour investir dans le neuf
  • Investir en VEFA, mode d'emploi

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Loi Censi-Bouvard, c’est quoi ?

 
Né d’un amendement de la loi Scellier, déposé par les députés Yves Censi et Michel Bouvard, il permet de combiner les avantages fiscaux d’une Location Meublée Non Professionnelle, LMNP et de ceux du dispositif Scellier, qui a été successivement remplacé par la loi Duflot, puis la loi Pinel jusqu'à fin 2024. Il s’agit d’aider fiscalement l’investissement locatif dans les résidences services. 
Actuellement, le dispositif Censi-Bouvard peut se mettre en place dans des logements neufs ou en cours d’achèvement, VEFA, qui se situent dans des résidences étudiantes, des résidences pour seniors, des EHPAD, les Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes ou des résidences pour personnes handicapées. Ces résidences gérées doivent proposer un minimum de 3 services aux occupants pour bénéficier de ce statut de résidence services. Il est aussi possible d’en profiter dans des résidences avec services de plus de 15 ans en cours de réhabilitation.
 

Comment fonctionne l'amendement Censi-Bouvard ?

 
Comment investir en Censi-Bouvard ? © Trouver-un-logement-neuf.com
La loi Censi-Bouvard s’appuie sur les avantages combinés de la location meublée et de la défiscalisation immobilière. Il s’agit d’acheter pour louer un logement neuf meublé dans une résidence services et de signer en parallèle un bail commercial de minimum 9 ans avec un gestionnaire-exploitant. En découle des avantages fiscaux et financiers importants. 
C’est ains que le dispositif Censi-Bouvard permet une réduction d’impôt directe. Elle est de 11 % du prix HT du logement, plafonné à 300 000 €, répartie sur les 9 premières années, soit jusqu’à 33 000 € d’avantage fiscal au total. Cela peut représenter jusqu’à 3 666 € d’impôt en moins par an.
Comme le LMNP classique en résidence services, l’amendement Censi-Bouvard permet une récupération de la TVA à hauteur de 20 %. 
Autre atout de l’investissement LMNP Censi-Bouvard : les revenus locatifs sont faiblement imposés car enregistrés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux non professionnels, BIC. Ainsi, avec le régime le plus simple, le micro BIC, s’applique un abattement de 50 % sur les revenus locatifs, contre 30 % en cas de location classique.
En contrepartie de ces avantages fiscaux, le bailleur s’engage à louer ce logement meublé pendant une durée minimale de 9 ans. 
A noter que la loi Censi-Bouvard n'a pas été prorogée au-delà du 31 décembre 2022.


Investissement Censi-Bouvard : pour qui ?

 

Quel profil d'investisseur peut être concerné par le dispositif Bouvard ?

 
Le dispositif Censi-Bouvard s’adresse aux contribuables voulant se constituer un patrimoine immobilier en réduisant leurs impôts sur le revenu et en obtenant des revenus supplémentaires en vue de la retraite. Avec l’impératif d’avoir un gestionnaire pour s’occuper du bien, l’investisseur en Censi-Bouvard n’a pas à assurer directement l’exploitation du logement : pas de locataire à trouver par exemple. La loi Censi-Bouvard convient bien à des primo-investisseurs, ceux qui achètent pour louer pour la première fois. En effet, investir dans une résidence étudiante est possible avec un budget d’environ 100 000 €. Un ticket d’entrée accessible pour un premier investissement locatif.
 

LMNP Censi-Bouvard : conseils 

 
Comme pour tout investissement, notamment en location meublée, il est nécessaire de prêter attention à l'emplacement du logement acheté pour louer. Autre conseil : s'assurer de la fiabilité du gestionnaire qui s’engage à assurer l’entretien de la résidence services mais aussi à verser en temps et en heure les loyers. Attention également au rentabilité illusoire qui pourrait vous être annoncé.
 

LMNP classique, amortissement ou Censi-Bouvard ? LMP ou Pinel ?

 
LMNP Censi Bouvard résidence étudiante
La loi Censi-Bouvard avait été créée pour soutenir l'investissement locatif dans les résidences gérées comme les résidences étudiantes.
De nombreux investisseurs s’interrogent sur la différence entre l’investissement en LMNP classique et l’amendement Censi-Bouvard. Depuis 2017, il n’est plus permis d’investir en loi Censi-Bouvard dans les résidences de tourisme. Pour ceux qui souhaitent investir en résidence de tourisme à la mer ou à la montagne, il s’agit alors d’investir avec le statut propre à la location meublée non-professionnelle, LMNP.
Si la réduction d'impôt Censi-Bouvard est répartie sur 9 ans, elle n'est pas cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux, comme la loi Pinel ou le Denormandie. Certains investisseurs se posent donc la question de savoir quel dispositif choisir. Dans ce cas-là, les promoteurs immobiliers, comme les gestionnaires de patrimoine immobilier ou les notaires, sont les plus compétents pour vous éclairer dans le meilleur choix à faire en fonction de votre situation patrimoniale, vos revenus imposables et fonciers... 
 

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Quand s'arrête le dispositif Censi-Bouvard ? A quand la fin ?

 

La fin du dispositif Censi-Bouvard est régulièrement annoncée. Il devait s'achever le 31 décembre 2021 mais il a finalement été prorogé, dans les mêmes dispositions, jusqu'au 31 décembre 2022 par la loi de finances 2022. L’amendement Censi-Bouvard n’a pas été prolongé par les parlementaires pour 2023 et il a donc complètement cessé d'exister depuis.

 

Revente : que faire après 9 ans ?

 

Comment revendre un appartement Censi-Bouvard ?

 
Date palier d’un investissement en Censi-Bouvard : les 9 ans, date à laquelle le bail commercial se termine et surtout date à laquelle la défiscalisation fiscale s’arrête. Il faut alors se renseigner auprès d’un spécialiste de la revente de ce type de biens ou auprès d’un gestionnaire de patrimoine pour évaluer les solutions offertes. A noter qu’en cas de revente avant 20 ans de possession, il faudra rembourser la quote-part de la TVA. Lire aussi - Censi-Bouvard : que faire au bout de 9 ans ?
 

Les avantages des programmes Censi-Bouvard en bref 

 
Une réduction d’impôts sur 9 ans jusqu’à 33 000 €
Des revenus locatifs peu imposés grâce au statut BIC
Une récupération de la TVA de 20 %
Pas de gestion locative
= idéal pour les primo-investisseurs 
Mise à jour - Depuis le 1er janvier 2023, le Censi-Bouvard n'a pas été reconduit
Par Céline Coletto

Simulation Censi-Bouvard

Prix d’un investissement en Censi-Bouvard en résidence senior : 250 000 € HT
Economie d’impôt totale sur le revenu : 27 500 €, soit 3 055 € par an de réduction d'impôts pendant 9 ans.
A cela, s'ajoutent les loyers que vous percevez pendant les 9 années de location minimum.
Rappel : le non-respect des engagements de location entraîne la perte des bénéfices fiscaux.

Tags Investissement immobilier, Censi-Bouvard

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