Calculer la rentabilité d'un investissement locatif

Avant de vous lancer dans un investissement immobilier dans le neuf comme dans l'ancien, il est nécessaire d'estimer la rentabilité locative de ce placement. Voici comment simuler la rentabiltié locative d'un bien immobilier.

• Sommaire
• Qu'est-ce que le calcul de la rentabilité locative d'un bien immobilier ?
• Quelles sont les variables à prendre en compte pour obtenir un taux de rendement plus précis ?

L’investissement locatif est, selon une étude BFMTV, le placement préféré des Français, bien loin devant la finance ou les livrets d’épargne. Or, pour définir la rentabilité d’une future acquisition, une évaluation des plus précises se doit d’être effectuée. C’est ce que nous allons voir.

Qu’est-ce que le calcul de la rentabilité locative d’un bien immobilier ?

 

La rentabilité locative est un indice qui vous permettant de définir, pour une ville donnée, quelle opération peut être la plus intéressante en fonction du seuil que vous vous êtes fixé. Vous pouvez par ailleurs grâce à ce résultat vous positionner selon la moyenne des autres biens en location dans votre secteur, ces taux étant publiquement disponibles sur internet.

Ainsi pour obtenir une estimation brute de rendement, il suffit de prendre l’ensemble des revenus générés mensuellement (les loyers) et de les diviser par les coûts d’investissement. Ces derniers comprennent :

•    Le prix d’achat du bien
•    Les frais d’acquisition (notaire)
•    Le coût d’éventuels travaux et prestataires de suivi

Exemple : Pour un bien d’une valeur de 150 000 € situé à Grenoble, ville possédant une moyenne de 7,5 % de frais de notaire, avec un loyer mensuel de 800 € et une estimation de travaux et de décoration de 20 000 €, on obtient ce calcul :

•    150 000 x 7,5 % = 11 250 € de frais de notaire
•    150 000 + 11 250 + 20 000 = 181 250 € de coûts d’investissement totaux, travaux compris
•    (800 x 12) x (100/181 250) = 9600 x 0.00055 = 5,28 %

La rentabilité locative de cet hypothétique logement se voit donc jaugée à 5,25 % brut. Or, si ce résultat permet d’écarter rapidement les offres peu lucratives pour ne garder que les plus prolifiques, d’autres paramètres sont à étudier pour estimer avec le plus de rigueur possible le taux de rentabilité de votre future acquisition.

Quelles sont les variables à prendre en compte pour obtenir un taux de rendement plus précis ?

 

Maintenant qu’un premier calcul vous a permis de conserver les biens les plus intéressants, un second, plus abouti, autorise quant à lui d’estimer le taux de rendement en embrassant la globalité des frais annexes, ou pertes de gains, pouvant l’influer.

On retrouve donc en premier lieu la fiscalité, celle-ci comprenant la taxe foncière ainsi que l’impôt sur le revenu. Il est par ailleurs à noter que la taxe foncière diffère selon que le logement soit neuf ou ancien. Pour l’estimer, il suffit de prendre la valeur cadastrale, puis de la multiplier par le taux d’imposition retenu par la collectivité territoriale de votre bien.

Exemple : en reprenant notre hypothétique investissement à Grenoble :

•    Valeur cadastrale = 800 €
•    Taux d’imposition en 2022 à Grenoble = 52,73 %
•    Estimation de la taxe foncière = 800 x 52.73 % = 421,84 €
Voici donc le montant dont vous devrez vous acquitter pour le paiement de la taxe foncière. Sachez cependant que ce calcul ne sert qu’à l’estimer, car dans les faits, d’autres paramètres plus complexes peuvent l’influencer, voire vous en exonérer.

Diverses assurances viennent compléter ces variables :

•    L’assurance loyers impayés, facultative, mais recommandée
•    L’assurance propriétaire non occupant, qui dépend bien évidemment de votre prestataire, en fonction de la valeur de votre bien ou encore de sa localisation
On retrouve ensuite les frais d’entretien, annexés à d’éventuels lourds travaux comme la réparation d’une chaudière.

En cas de copropriété, des charges supplémentaires peuvent s’y greffer, ceci par exemple dans le cadre de travaux d’amélioration du bâtiment, de frais d’entretien de l’ascenseur...

Enfin, le dernier paramètre à prendre en compte s’appelle la vacance locative, qui s'applique à la période durant laquelle un locataire quitte les lieux jusqu’à ce qu’un nouveau le remplace. Ainsi, selon l’attractivité du bien, cette durée peut aller de quelques jours à plusieurs mois, il est alors conseillé de définir une échelle de 2 à 3 mois dans le calcul de rentabilité locative.

Exemple : avec une taxe foncière d’environ 420 €, une perte de deux mois sur les loyers ainsi qu’une moyenne de 10 % sur la valeur cadastrale correspondant aux diverses assurances et frais d’entretien, on obtient :

•    10 mois x 800 = 8 000 € de prévision de loyers
•    8 000 x 10 % = 7 200 € de prévision, assurances et entretiens compris
•    7 200 - 420 = 6 780 € de prévision, taxe foncière déduite
On reprend donc notre premier calcul avec une estimation de revenus plus précise : 6 780 x (100/181 250) = 3,73 %

En conclusion, 3,73 % correspond donc à la valeur la plus précise que l’on obtient pour le calcul d’un taux de rentabilité d’un investissement locatif, celui-ci étant toujours nettement supérieur aux autres types de placements existants.

Par Auteur invité