Taxe d'habitation et logement neuf : comment ça marche ?

La taxe d'habitation est un impôt local qui sert à financer les collectivités territoriales. Découvrez ici comment cela fonctionne entre logement neuf et ancien ? Entre résidence principale et résidence secondaire ? 

• Sommaire
• Achat bien immobilier : définition de la taxe d'habitation
• Différence entre taxe d'habitation et taxe foncière
• A quand la suppression de la taxe d'habitation ?
• Quand est-on exonéré de taxe d'habitation ? Quid du premier locataire ?
• Quel calcul si vous n'êtes pas concerné par l'exonération ?
• Surtaxe : quelles sont les taxes locales à payer quand on est propriétaire d'une résidence secondaire ?
• Qui paie la taxe d'habitation quand le logement est vide au 1er janvier ?

Si les nouveaux propriétaires immobiliers dans le neuf sont souvent exonérés de taxe foncière, il ne faut pas oublier la taxe d'habitation à régler au titre de l'imposition locale, même si elle tend à disparaître progressivement depuis 2018. Découvrez dans ce guide pratique comment fonctionne la taxe d'habitation dans l'immobilier neuf que ce soit un logement occupé en tant que résidence principale ou secondaire.
Même si elle a disparu pour un grand nombre de ménages depuis 2023, la taxe d'habitation est un impôt local payé par les occupants d'un logement au 1er janvier de l’année fiscale. Quid des spécificités de la taxe d'habitation pour un logement neuf ?

Achat bien immobilier : définition de la taxe d'habitation

 

La taxe d'habitation est une imposition locale perçue par les communes sur les logements occupés qu'il s'agit d'une résidence principale, d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif. Elle finance notamment les services publics locaux tels que l'éclairage public, la police municipale ou encore la propreté mais aussi les investissements et dépenses de fonctionnement des équipements publics, tels des équipements culturels ou sportifs qui sont réalisés dans la commune où est situé le bien. Toutefois, depuis 2018, cette taxe a progressivement été supprimée pour les ménages les plus modestes. Elle subsiste pourtant dans certains cas spécifiques. 

Différence entre taxe d'habitation et taxe foncière

 

La taxe d'habitation et la taxe foncière sont deux impôts locaux qui ont pour but de financer les services publics locaux (écoles, crèches, transports en commun...) et qui concernent tous les propriétaires occupants ou bailleurs. Si vous êtes propriétaire d'un appartement neuf ou d'une maison neuve, vous pouvez bénéficier d'un abattement spécifique sur la taxe foncière mais aussi sur la taxe d'habitation. Découvrez ici comment ça fonctionne. Lire aussi - Achat logement neuf : les coûts annexes à prévoir

A quand la suppression de la taxe d'habitation ?

 

Concrètement, la taxe d'habitation est due chaque automne par les occupants d'un logement au titre de la résidence principale, qu'ils soient propriétaires occupants ou locataires. La taxe foncière est quant à elle due uniquement par le propriétaire du logement qu'il l'occupe ou non. Toutefois, certains ménages ne sont pas soumis à ces deux impôts locaux.
En effet, depuis 2018, un calendrier de suppression progressive de la taxe d'habitation s'est engagé pour les logements occupés à titre de la résidence principale. Depuis 2021, la réforme de la taxe d'habitation sur la résidence principale bénéficie même à tous les contribuables. Pour 80 % des foyers fiscaux selon le niveau des conditions de ressources, la taxe d'habitation a été supprimée en 2020, après avoir été allégée deux années consécutivement. Pour les 20 % des contribuables qui devaient encore la régler, elle a diminué progressivement pour complètement disparaître en 2023. Ainsi, depuis 2023, plus aucun foyer ne paie de taxe d'habitation sur sa résidence principale.

Quand est-on exonéré de taxe d'habitation ? Quid du premier locataire ?

 

Même si vous êtes concerné par l'exonération de taxe d'habitation sur votre résidence principale, vous devez la régler si vous êtes propriétaire d'une résidence secondaire, bien qu'elle puisse être inoccupée la plupart du temps. Si vous êtes propriétaire d'un investissement locatif, c'est le locataire qui la règle s'il n'est pas exonéré ou pas concerné par sa suppression.

Quel calcul si vous n'êtes pas concerné par l'exonération ?

 

Si la suppression de la taxe d'habitation a été une promesse du candidat Macron lors de sa première campagne présidentielle, c'est aussi car sa méthode de calcul a toujours été jugée complexe. En effet, cet impôt local créé pendant la Révolution Française varie selon la composition et les revenus du ménage, ainsi que selon un taux d'imposition décidé par chaque commune et d'après les valeurs locatives cadastrales. C'est la valeur locative cadastrale qui pourra créer une différence entre logement neuf ou ancien.

 

Pourquoi je paie encore la taxe d'habitation en 2026 ?

Dans le cadre d'une résidence secondaire, il y a pas d'abattement et de dégrèvement possible en fonction du nombre de personnes habitant le logement ou selon les ressources du foyer fiscal. Il faut savoir que la taxe d'habitation est due par logement et non par ménage. Ainsi, non-résidents fiscaux en France et contribuables français paient la taxe d’habitation de la même manière. 

Surtaxe : quelles sont les taxes locales à payer quand on est propriétaire d'une résidence secondaire ?

 

Sauf en cas d'une éventuelle exonération de la taxe foncière si vous devenez propriétaire d'une résidence secondaire dans le cadre d'une construction neuve, que ce soit en VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement ou de CCMI pour une maison neuve, la taxe d'habitation restera, elle, à payer. 
De base, elle est d'ailleurs plus élevée que la taxe d'habitation de votre résidence principale car elle ne bénéficie d'aucun dégrèvement selon la composition et les revenus du foyer. L'Etat impose même une majoration de 1,5 % sur toutes les taxes d'habitation des résidences secondaires, tandis qu'une surtaxe sur les résidences secondaires existe même dans certaines communes. 
En effet, les communes où s'applique la taxe sur les logements vacants, peuvent voter une majoration de la part de la cotisation de la taxe d'habitation qui leur revient pour les résidences secondaires. Cette majoration peut être comprise entre 5 % et 60 %. C'est en Haute-Savoie qu'on trouve le plus de villes ayant majoré de 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. C'est aussi le cas de Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux... mais aussi Anglet ou Saint-Nazaire... L'idée est de lutter contre la pénurie de logements souvent inoccupés, en ayant un effet dissuasif sur les résidents occasionnels ou les locations saisonnières.
Mais comme souvent, il existe des exceptions à cette surtaxe et donc des exonérations de la taxe d'habitation sont possibles même dans le cadre d'une résidence secondaire.

 

Lire aussi - Résidence secondaire : comment réduire les frais ?

 

Qui paie la taxe d'habitation quand le logement est vide au 1er janvier ?

En tant que propriétaire d'une résidence secondaire concernée par cette surtaxe, vous pouvez demander une exonération de taxe d'habitation majorée si :

- Vous êtes contraint, en raison de votre activité professionnelle, de résider dans un lieu différent de celui de votre habitation principale ;
- Vous conservez la jouissance exclusive de l’habitation qui constituait votre résidence principale avant d’être hébergé durablement dans un établissement de soins, type maison de retraite par exemple, votre résidence principale devenant ainsi de fait votre résidence secondaire ;
- Vous ne pouvez pas utiliser votre résidence principale pour une cause étrangère à votre volonté ; par exemple votre logement doit faire l’objet de travaux de rénovation dans le cadre d’une opération d’urbanisme.

Pour effectuer cette demande d'exonération sur cette surtaxe à l'administration fiscale, il faut s'adresser au centre des finances publiques du lieu où se situe la résidence secondaire ou directement en ligne sur impots.gouv.

A noter que si un logement est vide, sans locataire, au 1er janvier, la taxe d'habitation ne s'applique pas ; mais alors, la taxe sur les logements vacants peut entrer en action pour le propriétaire-bailleur dans le cadre d'un investissement locatif. 

Par Céline Coletto