Immobilier : est-ce le bon moment pour acheter ?

Dès que les premiers échos d'une baisse de prix dans l'ancien se font entendre, tout porteur d'un projet immobilier se pose cette question : faut-il acheter maintenant ou attendre ? Un sujet récurrent qui a toujours créé de l'attentisme.

Le marché immobilier français est en pleine effervescence ; mais pas forcément pour les bonnes raisons : certains tablent sur une baisse des prix de l'ancien, l'offre manque toujours dans le neuf, mais la demande générale pour le logement est encore forte et les taux d'intérêt remontent mais restent intéressant, le tout dans un contexte d'inflation. 

Face au manque d'offre dans le neuf, voici d'ailleurs une sélection de programmes immobiliers à découvrir en suivant ce lien : https://www.marignan-immobilier.com/programmes-neufs

Alors, faut-il acheter maintenant ou attendre ? Les experts s'accordent à dire que le moment est idéal pour investir dans l'immobilier en raison du contexte inflationniste. Les prix ne vont d'ailleurs probablement pas s'effondrer et les taux d'intérêt devraient se stabiliser. Alors, si vous avez un projet d'achat immobilier, c'est le moment ou jamais !

Crise immobilière : est-ce le moment pour investir dans un bien neuf ou ancien en 2023 ?

Le marché de l’immobilier a été marqué par une frénésie totale ces dernières années, les records des transactions immobilières dans l'ancien s'enchaînent, bien au-delà du million de biens immobiliers anciens vendus chaque année. Alors que les prix de l’immobilier ancien ont continué à augmenter jusqu'ici : + 5,6 % sur un an d'après les dernières projections des notaires ; même tendance dans le neuf, une hausse renforcée par la nouvelle réglementation environnementale, la RE 2020 et la hausse des coûts de construction. 
Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier pour habiter ou investir, alors, faut-il investir maintenant ou attendre encore un peu ? En effet, l’année 2023 s’annonce comme une année charnière pour l’immobilier. Les experts semblent pourtant s’accorder sur un point : le moment est venu d’acheter, notamment dans le neuf. Voici pourquoi.

Evolution à la hausse ou à la baisse : est-ce que le prix de l'immobilier va baisser en 2023 ? Ou plutôt attendre en 2024 ?

Certains misent sur une baisse des prix de l'immobilier ancien, pourtant, pour l'heure, rien ne montre un retournement. Bien que le ralentissement de la hausse des prix des logements anciens perdure; selon les notaires, la projection tirée des avant-contrats montre encore une sérieuse progression des prix : + 5,7 % sur un an à fin décembre 2022, contre + 6,8 % au deuxième trimestre 2022. 
Pour ce qui est de l'immobilier neuf, les prix sont poussés vers le haut par différents points de contextes. Nous avons déjà parlé de la nouvelle norme de construction dont les premiers programmes neufs respectant la RE 2020, commencent à être commercialisés ; il y a aussi en parallèle, la pression toujours forte sur le foncier et le ZAN, Zéro Artificialisation Nette, ne pourra que renforcer cette pression sur le prix des terrains à bâtir et autres fonciers disponibles. Difficile de négliger la hausse du coût de construction dans le prix final d'un appartement neuf : pénurie de matériaux, crise de l'énergie, manque de main d'œuvre, inflation... sont autant de raisons qui vont empêcher une quelconque baisse des prix dans le neuf. Les professionnels sont d'ailleurs convaincus que rien que sur le coût des matériaux, un retour à la normale, c'est-à-dire au niveau d'avant Covid et guerre en Ukraine, est inenvisageable.

Lire aussi - La baisse des prix est entamée dans l'immobilier neuf, mais jusqu'à quand ?

Pourquoi faut-il acheter maintenant une maison et ne pas compter sur une baisse de l'immobilier en 2023 ?

Difficile donc de compter sur une réelle et sérieuse baisse des prix, tant dans le neuf que dans l'ancien, d'où l'intérêt de se lancer dès maintenant dans un achat immobilier. En tant que primo-accédant par exemple, dans l'immobilier neuf ou dans l'ancien avec de lourds travaux, vous pouvez profiter du PTZ, Prêt à Taux Zéro. Un dispositif qui retrouve de l'intérêt en raison de la hausse actuelle des taux d'intérêt et du resserrement des conditions d'octroi des prêts immobiliers par les banques. Ce crédit immobilier sans intérêt qui peut aller jusqu'à 138 000 € selon la zone géographique et la composition du ménage offre également un différé de remboursement qui permet de boucler son financement. A noter que pour le moment, le PTZ n'a pas été officiellement prorogé au-delà de 2023, même si des annonces dans ce sens ont été faites. Des annonces qui pourraient d'ailleurs entrainées un recadrage de ce crédit à taux zéro sur les zones les plus tendues.
En tant qu'investisseur, la loi Pinel a également connu une refonte depuis le 1er janvier 2023 en perdant une partie des réductions d'impôt offertes si vous n'optez pas pour un logement répondant aux critères plus contraignants du Pinel plus. Autre intérêt à investir dès maintenant dans l'immobilier : l'inflation car paradoxalement, c'est favorable aux investisseurs puisque les loyers sont indexés, via l'IRL, Indice de Référence des Loyers, à l'évolution des prix. Votre effort d'épargne deviendra plus rapidement moindre.

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Quand les taux immobiliers vont-ils baisser ?

 

Au cours des neuf derniers mois, depuis l'entrée en vigueur de la mensualisation, le taux d'usure dédié au crédit immobilier a constamment augmenté pour les particuliers cherchant à accéder à des prêts immobiliers. Cette progression, cumulant une hausse de 199 points de base pour les prêts de 20 ans et plus depuis le début de l'année, est à mettre en parallèle d'un contexte où plusieurs facteurs clés ont contribué à cette évolution. D'une part, le coût de l'argent pour les banques, mesuré par l'OAT à 10 ans, a augmenté de 44 points de base sur la même période. D'autre part, le taux du Livret A, qui a un impact significatif sur les finances des banques, a été fixé à 3 % par le ministre de l'Économie et des Finances. En parallèle, le taux moyen proposé aux emprunteurs a également connu une augmentation notable de 135 points de base. La stratégie de mensualisation du taux d'usure, bien que ayant grevé en moyenne de 11 % les budgets des emprunteurs depuis le début de l'année, a finalement produit les effets escomptés en favorisant la reconstitution des marges bancaires des établissements bancaires.

Cette conjoncture porte à croire qu'un pas de plus vers la résolution de l'accès au crédit immobilier pour les particuliers est envisageable, selon le courtier Empruntis. En effet, l'équilibre entre le coût de l'argent et le prix des crédits immobiliers semble se stabiliser, encourageant plusieurs partenaires bancaires à envisager une reprise de l'activité dans ce secteur. Cependant, cette amélioration pourrait encore nécessiter un ajustement du pouvoir d'achat des emprunteurs, car la tendance à la hausse des taux devrait se poursuivre. Selon les dernières informations obtenues en cette rentrée 2023, les barèmes prévus pour le début du mois de septembre pourraient afficher des hausses moyennes allant de 15 à 25 points de base selon les établissements, d'après les déclarations de Cécile Roquelaure, Directrice des Études d'Empruntis. 

Ainsi, comme vu plus haut, outre les frais de notaire réduits dans le neuf, la possible exonération de taxe foncière, la TVA réduite... acheter un logement neuf à un promoteur immobilier pour enfin devenir propriétaire de votre résidence principale ou pour investir et vous constituer un patrimoine immobilier, a donc toujours de l'intérêt à court et moyen terme. A voir si cette fin d'année 2023, voire plutôt l'année 2024 permettra de calmer l'évolution des taux de crédit immobilier pour améliorer les conditions d'obtention des prêts afin de soutenir les Français dans leur projet d'acquisition.

Par Céline Coletto

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