Premier semestre 2025 : l'immobilier neuf est-il en train de se redresser ?

Immobilier neuf : crise d’un côté, résilience de l’autre. Au premier semestre 2025, l’immobilier neuf poursuit sa descente entre baisse des ventes, retrait des investisseurs, mais avec aussi des signaux de reprise : décryptage d’un marché en mutation.

Le premier semestre 2025 confirme le profond bouleversement à l’œuvre sur le marché du logement neuf en France. Entre effondrement du segment investisseur, résilience des accédants, lente reprise des prix et inertie persistante des mises en vente, le secteur navigue à vue dans un climat incertain mais porteur de signaux contradictoires. Analyse détaillée des données disponibles à mi-parcours de l’année.

 

Une chute confirmée de l'activité globale du logement neuf

 

Avec une baisse de 11 % des ventes de logements neufs au premier semestre 2025, le marché reste en retrait marqué, poursuivant une tendance baissière amorcée fin 2023. Moins de 26 000 logements ont été réservés par les particuliers sur les six premiers mois de l’année, selon les données exclusives publiées par Adéquation. Cette faiblesse chronique des volumes s’illustre par une moyenne de seulement 4 300 réservations mensuelles. Le marché est entré dans ce que le cabinet spécialisé qualifie de « grande glaciation », marquée par une faible rotation et une inertie des stocks, avec 82 000 logements disponibles à la vente au 1er juillet 2025.

 

Les investisseurs désertent, les accédants compensent en partie

 

Le segment des investisseurs particuliers est celui qui subit le choc le plus brutal. Avec 5 000 réservations au premier semestre, ce marché a tout simplement été divisé par deux en un an. Une tendance largement imputée à la fin du dispositif Pinel fin 2024, qui a supprimé une incitation fiscale majeure à l’investissement locatif. Cette désaffection n’étonne pas les analystes : « Le moindre attrait pour l’investissement locatif a en partie été compensé par une reprise des réservations au titre de l’achat de la résidence principale », souligne Juba Ihaddaden, économiste chez Crédit Agricole.
À l’inverse, les accédants (primo et secundo-accédants) sont les grands moteurs de la demande, soutenus par la baisse des taux d’intérêt : passés de 3,60 % en décembre 2023 à 3,04 % en mars 2025, et les nouvelles conditions du PTZ, Prêt à Taux Zéro. Leurs réservations progressent de 8 % depuis le début de l’année, représentant désormais plus de 80 % des transactions ; mais sans compenser totalement la perte des investisseurs.

 

Kaufman & Broad : performance atypique dans un marché en berne

 

À contre-courant du marché, Kaufman & Broad vient de publier des résultats en progression pour le premier semestre de son exercice décalé (décembre 2024 à mai 2025). Son président, Nordine Hachemi, se félicite : « Au premier semestre, Kaufman & Broad a enregistré une progression de 8,7 % de ses réservations en volume dans un marché du logement neuf en recul de 2 %. »
Le groupe tire notamment profit d’une forte hausse de la demande des accédants : les primo-accédants représentent 25 % des ventes, contre 17 % un an plus tôt, et les secundo-accédants 11 %, soit un quasi-doublement. 
Autre fait marquant : une relative stabilisation des ventes aux investisseurs particuliers, à 12 %, en légère hausse malgré la disparition du Pinel, que l’entreprise explique par une « rentabilité attractive » de certains produits qu’il a mis en place. Les délais d’écoulement des programmes (4,5 mois) restent très inférieurs à la moyenne nationale (près de 19,5 mois), grâce à un positionnement géographique stratégique (89 % en zones tendues) et à un ajustement des prix aux capacités des acheteurs.

 

Maison individuelle en reprise, mais promotion immobilière en dynamique contrastée

 

Si le marché des promoteurs affiche un ralentissement global : 60 800 logements réservés sur un an, soit une baisse de 45 % par rapport à la moyenne 2013-2022 – le secteur de la maison neuve individuelle semble en meilleure posture, rapporte Crédit Agricole. Après être tombées très bas, les ventes annuelles atteignent 57 500 ventes et progressent ainsi de 9,5 % en avril et de 14,9 % en mai, portées par le PTZ élargi, une meilleure lisibilité des taux et la reprise du crédit.
Côté prix, les données confirment un redressement progressif après deux années de baisse. Au premier trimestre 2025, les prix des logements neufs ont progressé de 1,1 %, soit une hausse de 2 % sur un an, la plus forte depuis début 2023. Il s’agit du troisième trimestre consécutif de hausse, un retournement à surveiller de près dans les prochains mois.

 

Résidences gérées : les étudiants en force

 

Enfin, les programmes de résidences gérées continuent de se développer, avec une nette prédominance des projets étudiants : 4 500 logements autorisés au premier trimestre, soit plus du double des résidences seniors non médicalisées (2 000). L’Île-de-France concentre à elle seule un tiers de ces autorisations pour les étudiants et 43 % pour les seniors, confirmant une forte polarisation géographique.
Le marché du logement neuf, à mi-année 2025, reste donc largement déprimé, bien que certaines créneaux comme la maison individuelle qui était au plus bas et quelques acteurs structurés comme Kaufman & Broad parviennent à tirer leur épingle du jeu. Entre retrait massif des investisseurs, lenteur administrative pour monter les opérations et frémissement du crédit, le second semestre s’annonce décisif pour confirmer – ou non – une amorce de stabilisation.

Par Céline Coletto