Prêt immobilier : comment emprunter en 2026 ?

De nouvelles règles plus contraignantes pour les banques et donc pour les emprunteurs s’appliquent depuis le 1er janvier 2022 dans l’octroi des crédits immobiliers. Mode d’emploi pour emprunter en 2026 avec des solutions concrètes pour boucler son financement.

• Sommaire
• Crédit immobilier 2026 : les conditions d'octroi, le taux d'endettement maximum, la durée...
• Obtention prêt immobilier : un avantage pour l'immobilier neuf
• Quel apport en 2026 ? Qui peut emprunter sans apport ?
• Emprunt immobilier 2026 : quels revenus prendre en compte ?
• Emprunter pour faire un investissement locatif en 2026
• Quelles solutions pour avoir son crédit bancaire et acheter une maison ?
• A quand la loi sur les conditions d'octroi plus difficiles ?
• Demande de crédit bancaire : comment faire pour avoir une offre de prêt facilement ?

Comment obtenir un crédit immobilier en 2026, alors que les critères d’octroi ont changé depuis 2022 ? En effet, le ministère de l’Economie, par l'intermédiaire de Bruno Le Maire, a fait paraître au Journal Officiel du 10 octobre 2021, de nouvelles règles contraignantes relatives aux conditions d’octroi des crédits immobiliers, issues de recommandations du HCSF, Haut Conseil de Stabilité Financière. Ces règles sont toujours en vigueur en cette année 2026. L’objectif est d’éviter certaines dérives du marché du crédit immobilier. Reste à savoir les conséquences que cela aura sur les emprunteurs. Voici comment emprunter pour financer un achat immobilier en 2026. Mode d’emploi pour emprunter en 2026 que vous soyez accédant à la propriété ou investisseur.

 

Crédit immobilier 2026 : les conditions d’octroi, le taux d'endettement maximum, la durée...

 

Après une période de simples recommandations en 2020 et 2021, que les établissements bancaires ont plutôt bien respecté d’ailleurs, les nouvelles règles d’octroi des crédits immobiliers sont désormais sanctuarisées au Journal Officiel. C’est même l’ACPR, le gendarme bancaire français, qui va vérifier le respect de leurs applications par les banques.

Pour obtenir un crédit immobilier cette année, il faudra respecter :

- un taux d’endettement inférieur à 35 % des revenus, assurance comprise ;

- une durée d’emprunt maximale de 25 ans. 

Mais bonne nouvelle, les banques pourront déroger à ces règles dans 20 % des demandes de prêt, c’est-à-dire un dossier de prêt sur cinq, notamment pour les accédants à la propriété. Ces exceptions devront en effet concernées 80 % de dossiers de ceux qui achètent leur résidence principale, dont 30 % de primo-accédants. 

 

Obtention prêt immobilier : un avantage pour l’immobilier neuf

 

Parmi les précisions apportées par cette publication au Journal Officiel, on peut noter une autre bonne nouvelle pour ceux qui achètent dans le neuf ou font construire. A propos de la durée de prêt maximale, une souplesse de deux années supplémentaires est accordée à :

- ceux qui réalisent l'achat d'un bien neuf en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, auprès d’un promoteur immobilier, 

- à ceux qui font réaliser la construction d'un logement dans le cadre d’un CCMI, Contrat de Construction de Maison Individuelle, auprès d’un constructeur. 

Concrètement, il s’agit comme d’un différé de deux ans avant de commencer à rembourser le prêt immobilier : 2 années de différé + un prêt immobilier de 25 ans. 

Les acquéreurs dans l’ancien avec au moins 25 % de travaux dans le coût total de l’opération pourront aussi profiter de cette tolérance de différé spécifique.

 

Aves quels critères peut-on emprunter sur 30 ans en 2026 ?

 

Avec les nouvelles règles du HCSF, autorité de contrôle prudentiel du secteur bancaire, il n'est officiellement plus permis d'emprunter sur une durée de plus de 25 ans depuis 2022, sauf dans le cas de la VEFA ou d'un CCMI, comme évoqué ci-dessus. Mais dans les faits, les établissements bancaires ont le droit de déroger à ces règles pour 20 % de leurs dossiers de prêt immobilier. Ainsi, des dérogations existent. Dans la globalité, un dossier sur cinq d'une banque peut dépasser certains des critères. Il est donc possible, si les autres conditions sont respectées par exemple, d'emprunter sur 30 ans. Une durée d'emprunt qui devient, quoi qu'il en soit, de plus en plus rare, d'après les dernières données fournies par l'Observatoire Crédit Logement. Parcourir davantage - Prêt immobilier sur 30 ans, encore possible ?

 

Quel apport en 2026 ? Qui peut emprunter sans apport ?  

 

Durant toutes les périodes où cela est devenu difficile d'emprunter et notamment en ce moment où les conditions d'octroi ont été resserrées, où les taux d'intérêt ont beaucoup remontés depuis 2022, où le taux d'usure a pu bloquer certains projets, la question de l'apport personnel est importante. Comme toujours, pour éviter les refus de prêt, plus un emprunteur pourra mobiliser de l'apport personnel ou pourra justifier d'une épargne résiduelle, plus cela sera bénéfique aux yeux des banques. D'ailleurs, ces dernières années, la part de l'apport personnel dans le montage des prêts immobiliers n'a cessé de grimper, battant régulièrement leur record historique. 

Reste qu'il est toujours possible d'emprunter sans apport dans certains cas de figure. Par exemple, le PTZ, Prêt à Taux Zéro peut être considéré comme un apport personnel dans l'étude de certains dossiers par quelques banques.

 

Emprunt immobilier 2026 : quels revenus prendre en compte ?

 

Pour ce qui est du calcul du taux d’endettement, qui doit donc désormais rester sous la barre des 35 %, les revenus à prendre en compte sont les revenus nets avant impôt de l’emprunteur ou des co-emprunteurs, précise-t-on au Journal Officiel, « c'est-à-dire les revenus qui par leur nature sont susceptibles de constituer une ressource stable et récurrente, mobilisable pour faire face aux charges d'emprunt ». 

Exemple concret, si une banque vous demande un taux d’endettement calculé à partir des revenus après impôts, c’est-à-dire la somme au bas de votre feuille de paie, ce n’est pas en raison des règles imposées par le HCSF aux établissements bancaires. 

A noter - Ces nouvelles règles bancaires ne s’appliquent ni pour les crédits et prêts relais, ni pour les renégociations, ni pour les rachats de crédits par une autre banque en externe, ni pour les regroupements de crédit.

 

Emprunter pour faire un investissement locatif en 2026

 

Pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier neuf, il faut savoir que les éventuelles réductions d’impôt sont prises en compte dans le calcul des revenus annuels. Concrètement, le bonus fiscal accordé en cas de défiscalisation Malraux par exemple est ajouté à la somme des revenus annuels mais uniquement lorsque le crédit immobilier finance l’investissement locatif en question. 

A propos des revenus fonciers, en revanche, il y a désormais un abandon du calcul de l’endettement en différentiel, c’est-à-dire en prenant en compte les loyers en déduction de la mensualité de crédit. « Le revenu à prendre en compte est le revenu brut avant déduction d'éventuels abattements fiscaux et charges, y compris intérêts d'emprunts et assurance emprunteur », précise le Journal Officiel, sans oublier d’y appliquer des décotes reflétant le risque locatif. Bien que l’effet levier du crédit immobilier soit toujours un atout pour réussir un investissement locatif, ces nouvelles règles pourraient évincer des investisseurs de l’accès au crédit.

 

Quelles solutions pour avoir son crédit bancaire et acheter une maison ?

 

Face à ces règles plus contraignantes, il existe tout de même des solutions parallèles pour boucler son financement. Premier exemple et non des moindres le PTZ. Le Prêt à Taux Zéro 2026 continue de soutenir les ménages primo-accédants à devenir propriétaire dans le neuf ou dans l’ancien avec de lourds travaux. 

Autre aide pour un premier achat immobilier, le Prêt Accession d’Action Logement, organisme paritaire, ex 1 %-Logement, qui permet un prêt immobilier à taux réduit aux salariés porteurs de projet immobilier dans le neuf, sous conditions de ressources.

Des villes, agglomérations, métropoles soutiennent aussi l’accession à la propriété sur leur territoire. Marseille, Bordeaux, Reims… sous diverses formes : subvention, Prêt à Taux Zéro local… L’ANIL a justement mis en place une carte interactive pour répertorier ces aides locales à l’accession. Consulter aussi - Ces villes qui aident à acheter un logement neuf

 

A quand la loi sur les conditions d’octroi plus difficiles ?

 

L’entrée en vigueur de cette « décision relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers », publiée au Journal Officiel du 10 octobre 2021 date du 1er janvier 2022 ; mais dans les faits, les établissements bancaires appliquaient déjà ces règles depuis plusieurs mois.

Demande de crédit bancaire : comment faire pour avoir une offre de prêt facilement ?

 

En conclusion, bien que les conditions d'emprunt soient devenues plus strictes ces dernières années, il est possible de trouver des solutions adaptées à chaque situation. Faire appel à un courtier en crédit immobilier peut également faciliter le processus en fournissant des conseils personnalisés et en aidant à fournir les meilleures conditions.

Par Céline Coletto