Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF
Edition du 09/01/2018
Mise à jour le 30/03/2026
Loi Pinel 2025 et loi Pinel+ : comment investir dans l'immobilier neuf ?
La loi Pinel de soutien à l'investissement locatif n'est plus en vigueur depuis le 31 décembre 2024.
© Jonathan Lefebvre / F.
Mode d’emploi pour investir avec le dispositif Pinel dans l’immobilier neuf ou comment défiscaliser tout en achetant un logement neuf pour se constituer un patrimoine. Tout savoir sur ce soutien à l’investissement locatif qu’est la loi Pinel.
- Sommaire
- Dispositif Pinel et Pinel plus, c'est quoi ?
- Définition : quel est le principe de la défiscalisation Pinel et de loi Pinel plus ?
- Taux Pinel+ : quelle réduction d'impôt obtenir ?
- Loi Pinel : conditions
- Comment défiscaliser avec les nouveaux critères de la loi Pinel + ?
- Où investir en loi Pinel ?
- Investissement locatif : quel plafond de loyer selon le zonage Pinel ?
- Investissement Pinel : quel locataire ?
- Achat Pinel : jusqu'à quand ?
- Exemples de défiscalisation Pinel plus
- Simulation de défiscalisation Pinel classique
- Quel avenir pour le dispositif Pinel en 2025 ? Jusqu'à quelle date peut-on en bénéficier ? Quand va s'arrêter la loi Pinel ? Qu'est-ce qui va la remplacer ?
Fort de son succès auprès des investisseurs depuis sa création fin 2014, le dispositif Pinel de soutien à l’investissement locatif a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2024 mais pas au-delà. Il n'est donc plus possible d'investir en Pinel ; mais des alternatives existent. En savoir plus sur les dates clés de la loi Pinel.
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“ Investir dans l'immobilier neuf : mode d'emploi ”
- Les avantages du neuf pour investir
- Quels dispositifs pour investir dans le neuf
- Investir en VEFA, mode d'emploi
Dispositif Pinel et Pinel plus, c'est quoi ?
Pour défiscaliser dans l'immobilier neuf, se constituer un patrimoine, obtenir un complèment de revenus en vue de la retraite, voire pour loger ses enfants ou parents, le dispositif Pinel propose de multiples atouts pour l’investisseur immobilier. Il permet aussi de profiter des nombreux avantages financiers du neuf et de l'achat en VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement : frais de notaire réduits, dernière réglementation environnementale en vigueur, faibles charges de copropriété, forte qualité d'usage, possible exonération de taxe foncière...
La loi Pinel succède à de nombreux autres dispositifs qui reposaient tous sur la même idée : offrir une réduction d’impôts aux acquéreurs d’un logement neuf qui s’engage à le louer pendant une période donnée. De quoi soutenir la politique de la ville dans des marchés locatifs tendus et notamment dans des quartiers prioritaires. Après la loi Scellier, la loi Duflot, place donc au dispositif Pinel qui cumule plusieurs nouveaux avantages.
Définition : quel est le principe de la défiscalisation Pinel et de loi Pinel plus ?
La loi Pinel 2024 est donc un mécanisme de défiscalisation immobilière faisant baisser l’impôt sur le revenu d’un contribuable qui achète pour louer un bien immobilier neuf dans un bâtiment d'habitation collectif. Plus l’investisseur immobilier s’engage à louer longtemps, plus la réduction d’impôt Pinel augmente.
Loi Pinel : comment investir avec la loi Pinel ?
© Trouver-un-logement-neuf.com
Pour le dispositif Pinel 2024, que ce soit en Pinel classique ou en Pinel plus, il y a toujours trois options de durée : 6, 9 et 12 ans ; mais désormais deux niveaux de pourcentages de défiscalisation pour le propriétaire-bailleur en contrepartie. Exemple, si l’acquéreur s’engage à louer le bien immobilier en Pinel+ pendant 6 ans, il obtient 12 % de réduction d’impôts, calculée sur le prix d’acquisition plafonné à 300 000 € et un prix d’achat de 5 500 € par mètre carré maximum.
En revanche, s'il reste sur un logement Pinel classique, en 2024, le taux de défiscalisation est abaissé à 9 % pour six années de location, soit jusqu'à 4 500 € par an. Pour tout savoir sur la loi Pinel.
Taux Pinel+ : quelle réduction d'impôt obtenir ?
- Pour 6 ans de mise en location, la réduction fiscale Pinel peut atteindre 36 000 €.
- Pour 9 ans d’engagement de location, la défiscalisation est de 18 %, soit jusqu’à 54 000 € de bonus fiscal.
- Pour 12 ans, l’avantage fiscal atteint 21 % du prix d’achat, soit jusqu’à 63 000 €.
Sous conditions, un investisseur Pinel peut donc réduire ses impôts jusqu’à 6 000 € par an, selon sa durée d’engagement de location.
Info en + : la loi Pinel 2024 est, en principe, un dispositif flexible. L’investisseur n’est pas obligé de fixer la durée d’engagement de location immédiatement. C’est lors de la déclaration de revenus l’année suivant la livraison du logement qu’un premier engagement de location de 6 ans est pris, il est ensuite prolongeable de deux fois, trois ans.
Loi Pinel : conditions
Pour obtenir la défiscalisation Pinel, il faut donc s’engager à louer le bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. Une location qui doit respecter deux autres critères principaux :
- respecter des plafonds de loyers par mètre carré qui varient selon la zone géographique ;
- louer à des locataires sous conditions de ressources.
- respecter des plafonds de loyers par mètre carré qui varient selon la zone géographique ;
- louer à des locataires sous conditions de ressources.
A noter que pour bénéficier de la loi Pinel 2024, il n’est plus possible de faire construire une maison individuelle. Depuis le 1er janvier 2022 et la loi de finances 2021, seuls les biens immobiliers en collectif : appartement neuf donc, sont éligibles au dispositif Pinel.
Bon à savoir : pas de changement, vous pourrez toujours effectuer deux investissements Pinel en 2024. En effet, le régime Pinel peut concerner deux investissements par an maximum pour un même foyer fiscal.
Comment défiscaliser avec les nouveaux critères de la loi Pinel + ?
Pour obtenir les taux pleins de défiscalisation en Pinel +, il faut respecter de nouveaux critères d'application :
- être situé dans un quartier prioritaire de la ville, environ 1 500 en France métropolitaine.
- ou respecter le seuil 2025 de la RE 2020, la dernière réglementation environnementale, ainsi que différents critères de qualité d'usage : une superficie minimale par typologie de logement, une taille minimale pour les espaces extérieurs.
Dans le détail, la surface minimale requise pour bénéficier d'un logement éligible au Pinel+ est de 28 m² pour un bien immobilier T1, 45 m² pour un deux-pièces, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un quatre-pièces, 96 m² pour un T5.
Autre spécificité à proposer : le logement devra être au moins double-orienté dès le trois-pièces.
Enfin, une taille minimale des espaces extérieurs est désormais imposée : de 3 m² minimum pour un studio jusqu’à 9 m² pour un cinq-pièces.
Où investir en loi Pinel ?
Depuis début 2019, le dispositif Pinel de soutien à l’investissement locatif est recentré sur les zones les plus tendues du territoire. De quoi apporter de garanties à son placement immobilier et vous aider à savoir où investir avec la loi Pinel.
Quelles sont les villes les plus rentables pour un logement Pinel ?
L’application de ce dispositif de défiscalisation qui permet de soutenir l’investissement immobilier et de construire du logement neuf pour les classes moyennes a depuis 2019 été recentrée dans les zones tendues de l’hexagone. Des zones où il existe une forte demande sur le marché locatif.
Ce zonage a été établi par le législateur pour cibler au mieux les communes qui ont le plus besoin de logements neufs afin de répondre à cette forte demande locative. C’est dans ces zones que s’appliquera le dispositif Pinel jusqu’à fin 2024 : les zones A, Abis et B1.
- La zone A bis réunit Paris et des villes de la petite couronne.
- La zone A regroupe le reste de la grande couronne, des communes du Genevois français, de la Côte d’Azur, mais également, plus récemment : Lyon, Villeurbanne, Marseille, Toulouse, Bordeaux, les agglomérations de Lille et Montpellier. Ajaccio, Porto-Vecchio et Bonifacio font aussi partie de la zone A, tout comme certaines stations de sports d'hiver : Chamonix et Megève... Des villes touristiques comme Biarritz, La Rochelle ou Annecy ont été nouvellement inclues dans la zone A et donc éligibles au dispositif Pinel.
- La zone B1 englobe les agglomérations de plus de 250 000 habitants comme Dijon… ; mais aussi le reste de la Corse ou les départements d’outre-mer.
En revanche, depuis le 15 mars 2019, les zones B2 et C, comprenant les autres communes, ne peuvent plus prétendre à bénéficier des avantages de la loi Pinel.
Des exceptions au zonage Pinel
Une dérogation a été accordée jusqu’à fin 2024 à une trentaine de villes bénéficiant d’un contrat de redynamisation de site de défense, c’est-à-dire des villes ayant subi la fermeture d’un site militaire. Parmi celles-ci, on peut citer : Laval, Cambrai, Arras, Châlons-en-Champagne, Metz, Caen, Dijon, Briançon, Limoges, Reims… qui resteront éligibles au dispositif Pinel, qu’importe leur zone.
Réduction Pinel Bretagne : un zonage spécifique
Particularité de la loi Pinel, comparée aux précédents dispositifs, comme la loi Duflot, il est possible de réaliser deux investissements par an.
Un localisateur de zones Pinel
Afin de connaître facilement savoir à quelle zone appartient une ville, Trouver-un-logement-neuf.com met à votre disposition un localisateur de zones Pinel. Le code postal ou le nom d’une commune suffit pour savoir si elle est éligible au dispositif Pinel et à quel zonage : zone A, Abis, B1, B2 ou C, elle appartient. Il existe aussi des simulateurs loi Pinel pour savoir si vous aurez droit ou non à l'octroi de l'incitation fiscale.
Investissement locatif : quel plafond de loyer selon le zonage Pinel ?
Chaque année, les pouvoirs publics revalorisent le plafond de loyer Pinel pour suivre l’évolution du coût de la vie. Ainsi, en 2026, dernier plafond connu, en fonction de la zone, les plafonds de loyer pour investir en Pinel en mètre carré ont été augmentés de 1.03 % pour les baux signés ou renouvelés cette année-là.
Ainsi, selon le zonage Pinel, en fonction de la tension sur le marché locatif, l’investisseur Pinel ne pourra dépasser un plafond de loyer de 19.71 €/m² en zone A bis, c’est-à-dire à Paris et quelques communes limitrophes. Pour la zone A du dispositif Pinel, comme à Marseille ou Montpellier, le plafond de loyer Pinel 2026 est de 14,64 €/m². En zone B1, dans les villes et agglomérations au-delà de 250 000 habitants comme Dijon, le plafond est de 11,80 €/m². Pour les communes en zone B2 éligible, le plafond est de 10,26 euros par mètre carré.
En résumé, le plafond de loyer Pinel 2026 est de :
19.71 €/m² en zone A bis
14.64 €/m² en zone A
11.80 €/m² en zone B1
10.26 €/m² en zone B2 et C éligible
A noter que certains territoires ont des plafonds dérogatoires, plus bas que le niveau habituel, imposés par les préfets de région, comme à Lyon et Villeurbanne, dans le Genevois français ou encore dans certaines communes d’Ile-de-France.
19.71 €/m² en zone A bis
14.64 €/m² en zone A
11.80 €/m² en zone B1
10.26 €/m² en zone B2 et C éligible
A noter que certains territoires ont des plafonds dérogatoires, plus bas que le niveau habituel, imposés par les préfets de région, comme à Lyon et Villeurbanne, dans le Genevois français ou encore dans certaines communes d’Ile-de-France.
|
Plafond Loyer Pinel 2026 | |||
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Zone A bis |
Zone A |
B1 |
B2 éligible |
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19.71 €/m² |
14,64 €/m² |
11,80 €/m² |
10,26 € m² |
Source : BOFIP Mars 2026
Plafond loi Pinel outre-mer
A noter que des plafonds spécifiques existent pour investir en loi Pinel DOM-TOM. Pour les contrats de bail conclus ou renouvelés en 2026, le plafond de loyer Pinel outre-mer est de 12.21 €/m² dans les départements d'outre-mer, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon. En Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie et dans les Iles Wallis et Futuna, le plafond de loyer Pinel est de 14.46 €/m².
Calcul loyer Pinel
En plus du plafond de loyer Pinel, un coefficient multiplicateur s’applique pour ne pas désavantager certaines typologies de logement. La formule pour calculer un loyer Pinel est 0,7 + 19/S, dans laquelle S est la surface du logement, sans pouvoir être supérieur à 1,2. Ainsi, pour un loyer en zone B1, la formule est 11.80 €/m² x (0.7 + 19/nombre de m²).
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Investissement Pinel : quel locataire ?
Plus des deux-tiers de la population est éligible aux plafonds de ressources des logements Pinel. En effet, au plafond de loyers, s’ajoute un plafond de ressources du locataire, qui varie, là encore en fonction de la zone géographique, mais aussi selon la composition du ménage.
- Pour un couple à Paris, Lyon ou Marseille, le plafond de revenus est en 2025 de plus de 66 000 € de Revenu Fiscal de Référence en zones A et A bis.
- Pour un ménage avec un enfant, à Dijon, en zone B1, le plafond dépasse les 58 000 € de revenus.
- Pour un couple à Paris, Lyon ou Marseille, le plafond de revenus est en 2025 de plus de 66 000 € de Revenu Fiscal de Référence en zones A et A bis.
- Pour un ménage avec un enfant, à Dijon, en zone B1, le plafond dépasse les 58 000 € de revenus.
Des plafonds Pinel 2025 qui s’appliquent d’ailleurs pour le futur locataire en N-2, c’est-à-dire selon ses revenus en 2024.
Voici un récapitulatif des revenus maximum des locataires Pinel en 2026.
| Plafonds de revenus des locataires / Loi Pinel 2024 | ||||
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| Personne seule ou couple +1 | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
| Personne seule ou couple +2 | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
| Personne seule ou couple +3 | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € |
| Personne seule ou couple +4 | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € |
| Majoration/pers. à charge | + 15 471 € | + 14 164 € | + 10 364 € | + 9 325 € |
Pour le locataire Pinel en outre-mer, des plafonds de revenus spécifiques s’imposent également. Par exemple, un couple ne pourra dépasser les 45 000 € de revenus annuels pour pouvoir devenir locataire d’un investissement Pinel dans les DOM.
| Plafond de ressources des locataires - Barème Pinel Outre-Mer 2024 | ||
| Composition du ménage locataire |
Martinique / Guadeloupe / Guyane La Réunion / Saint Barthélemy Saint Martin / Mayotte |
Nouvelle-Calédonie / Polynésie Française Saint Pierre et Miquelon Iles Wallis et Futuna |
| Personne seule | 33 105 € | 35 049 € |
| Couple | 44 211 € | 46 803 € |
|
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge |
53 165 € | 56 283 € |
|
Pers. seule ou couple + 2 enfants à charge |
64 182 € | 67 947 € |
|
Pers. seule ou couple + 3 enfants à charge |
75 500 € | 79 929 € |
|
Pers. seule ou couple + 4 enfants à charge |
85 087 € | 90 079 € |
| Majoration pour personne à charge complémentaire | + 9 499 € | + 10 055 € |
Sources : BOFIP 10 Mars 2026
Info en + : parmi les particularités du dispositif Pinel, comparé à la précédente loi Duflot, on peut désormais louer à ses propres ascendants ou descendants. Il est donc possible de louer son investissement Pinel à un de ses enfants ou parents, s’il ne fait plus partie de votre foyer fiscal et s’il respecte également les conditions de ressources.
Achat Pinel : jusqu’à quand ?
Attention, la loi Pinel a donc commencé à changer depuis le 1er janvier 2023. Si le dispositif Pinel a d’ores et déjà été prorogé jusqu’à fin 2024 par les parlementaires afin de donner de la visibilité aux promoteurs immobiliers et autres professionnels de l’immobilier neuf, une nouvelle mouture est actée pour 2023 et 2024. En effet, les aides financières actuelles du dispositif Pinel ont été revues à la baisse après le 31 décembre 2022.
En 2023, le bonus fiscal pour 6 ans de location sera abaissé à 10,5 %, contre 12 % en 2022. La première prorogation ajoutera 4,5 %, contre 6 % auparavant, la seconde prorogation pour atteindre 12 ans d’engagement de location sera de 2,5 %, contre 3 %. Nouvelle baisse prévue en 2024 : 9 % pour 6 ans de location, 12 % pour 9 ans, 14 % pour 12 ans.
| Réduction d'impôt loi Pinel | ||||
| Rappel 2022 | Rappel 2023 | 2024 | ||
| Durée engagement location | 6 ans | 12 % | 10,50 % | 9 % |
| 9 ans | 18 % | 15 % | 12 % | |
| 12 ans | 21 % | 17,50 % | 14 % | |
| Réduction d'impôt loi Pinel plus | ||||
| Rappel 2023 | 2024 | |||
| Durée engagement location | 6 ans | 12 % | 12 % | |
| 9 ans | 18 % | 18 % | ||
| 12 ans | 21 % | 21 % | ||
A noter que les investissements Pinel réalisés en 2022, 2023 ou 2024 bénéficieront durant toute leur durée des avantages fiscaux de l’année de leur premier engagement.
A compter de 2023, l’avantage fiscal à taux plein pourra être conservé au niveau de la loi Pinel 2022 si l’investissement locatif présente une performance énergétique supérieure à la norme en vigueur et des critères de qualité d'usage supplémentaire, on parle alors de Pinel+.
Exemples de défiscalisation Pinel plus
- Ex. pour l’achat d’un appartement neuf de studio dans un programme immobilier à Toulouse, d’une valeur de 159 000 €, pour un engagement de location sur 9 ans, cela permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % du prix d’achat, soit 28 620 € au total et donc un bonus fiscal de 3 180 € par an sur 9 ans.
- Pour l’acquisition d’un deux-pièces neuf à Lyon, d’une valeur de 296 000 €, pour un engagement de location sur 12 ans, la réduction d’impôts totale est de 62 160 €, soit 5 180 € chaque année pendant 12 ans.
- Pour l’acquisition d’un deux-pièces neuf à Lyon, d’une valeur de 296 000 €, pour un engagement de location sur 12 ans, la réduction d’impôts totale est de 62 160 €, soit 5 180 € chaque année pendant 12 ans.
Simulation de défiscalisation Pinel classique
- Si vous souhaitez acheter un logement neuf dans un programme neuf à Strasbourg, d'une valeur de 200 000 € pour un engagement de location de 6 ans, l'avantage fiscal d'un investissement Pinel classique sera de 9 %, soit 18 000 € sur six ans, ce qui représente 3 000 euros d'économie d'impôt chaque année.
- Pour l'acquisition d'un logement neuf à Bordeaux à 250 000 € pour 9 années de mise en location, l'avantage fiscal Pinel traditionnel sera de 12 % du prix d'achat, soit 30 000 € d'impôt en moins, l'équivalent de 3 333 € de bonus fiscal tous les ans.
Quel avenir pour le dispositif Pinel en 2025 ? Jusqu'à quelle date peut-on en bénéficier ? Quand va s'arrêter la loi Pinel ? Qu'est-ce qui va la remplacer ?
Les parlementaires ont prorogé l’application de la loi Pinel jusqu’au 31 décembre 2024 lors du vote de la loi de finances 2022 ; mais rien depuis au-delà. Il n'est donc plus possible de profiter de ce dispositif de soutien à l’investissement locatif dans le neuf afin de vous constituer un patrimoine immobilier, tout en bénéficiant d’un crédit d’impôt. Depuis le 1er janvier 2025, il existe d'autres alternatives pour investir dans l'immobilier neuf : les solutions pour investir dans l'immobilier après le Pinel.
Pinel classique vs Pinel plus : est-ce que la loi Pinel classique est vraiment intéressante ?
En résumé, pour 6 ans de location, la défiscalisation Pinel plus 2024 est de 12 % du prix d’achat, soit jusqu’à 36 000 € d’économie d’impôts, ce qui peut offrir jusqu’à 6 000 € de bonus fiscal chaque année.
Avec un engagement de location sur 9 ans, l’avantage fiscal Pinel+ 2024 est de 18 % du montant de l’acquisition, soit un total de 54 000 € ou 6 000 € par an.
Pour 12 années de location, la réduction d’impôts Pinel + 2024 est de 21 % du prix du logement, soit jusqu’à 63 000 € et 5 250 € par an de bonus fiscal.
En comparaison, la loi Pinel classique permet en 2024 d'obtenir une défiscalisation de 31 500 €, soit 5 250 € par an pour un engagement de location de six années, soit 9 % du montant plafond d'acquisition.
Pour 9 années de mise en location, la loi Pinel traditionnelle offre un bonus fiscal de 15 %, soit jusqu'à 45 000 € de réduction d'impôt et 5 000 € par an.
Pour 12 ans de location, la loi Pinel classique propose en 2023 un avantage fiscal de 17,5 %, ce qui représente jusqu'à 52 500 € de réduction d'impôt, soit 4 375 € chaque année.
Attention, le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice fiscal.
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