Quels frais de dossier prévoir pour un prêt immobilier ?

Dans l'immensité des chiffres et des termes techniques entourant l'obtention d'un prêt immobilier, les frais de dossier d'un crédit pour financer un achat immobilier se cachent parfois dans l'ombre. Explorez pourtant ce petit détail qui peut faire une grande différence.

• Sommaire
• Frais bancaire pour un crédit : combien ça coûte ?
• Comparatif entre banques : LCL, BNP Paribas, CIC, Société Générale, Caisse d'Epargne, Boursorama...
• Négociation : comment négocier les frais de dossier de son crédit immobilier ?
• Comment ne pas payer de frais de dossier ?
• Quand doit-on payer les frais de dossier de son emprunt ?

Les frais de dossier d'un prêt immobilier, souvent perçus comme une formalité mineure dans le processus d'acquisition d'une maison ou d'un appartement, peuvent, mis bout à bout avec les autres frais annexes à prévoir lors d'un achat immobilier, avoir un impact significatif sur le coût global de votre emprunt. Dans cet article, plongez dans le monde souvent méconnu des frais de dossier pour vous aider à comprendre leur importance, à les évaluer avec précision et à prendre des décisions éclairées en vue de votre prochaine transaction immobilière. Découvrez comment optimiser vos coûts, éviter les pièges courants et négocier au mieux ces frais souvent négligés. Bienvenue dans ce guide essentiel des frais de dossier d'un prêt immobilier où nous examinerons donc :

- La définition et les critères de calcul des frais de dossier
- Les possibilités de négociation
- Les échéances de paiement à prévoir

 

Frais bancaire pour un crédit : combien ça coûte ?

 

Les frais de dossier d'un prêt immobilier sont bien plus qu'une simple formalité administrative. Ils représentent la rémunération de la banque pour l'examen minutieux de votre demande de crédit, garantissant la cohérence de vos documents financiers. Ces frais, généralement compris entre 500 € et 1 500 €, sont intégrés dans le calcul du TAEG, Taux Annuel Effectif Global, reflétant ainsi le coût total de votre financement, que la banque est tenue de vous fournir au moment de la signature du crédit. Plusieurs facteurs influent sur ces frais, notamment la complexité de votre dossier et votre profil d'emprunteur. Parfois incontournables, parfois négociables, ces frais méritent d'être examinés de près pour maximiser l'efficacité de votre prêt immobilier. 

Les frais de dossier d'un prêt immobilier constituent donc la rémunération que la banque perçoit en échange de l'analyse et du traitement de votre demande de prêt. Cette étude minutieuse s'avère nécessaire pour garantir la cohérence de tous les éléments de votre dossier, tels que les fiches de paye, les relevés de compte et les déclarations d'impôts. 

Divers critères entrent en considération pour déterminer le montant des frais de dossier. Selon le type de prêts et la complexité de votre dossier, notamment en cas d'emprunt au sein d'une Société Civile Immobilière, SCI ou de la présence de plusieurs emprunteurs, peut influencer le montant des frais. Le profil de l'emprunteur joue également un rôle majeur, car une capacité d'épargne plus élevée peut inciter la banque à réduire ces frais.

Dans certaines situations, les frais de dossier appliqués à un crédit immobilier ne s'appliquent pas. Par exemple, les prêts à taux zéro, PTZ et les prêts épargne-logement, PEL, sont exemptés de ces frais. Pour les prêts d'accession sociale, PAS ou PLS, ces frais sont plafonnés à 500 euros en vertu d'une convention entre la banque et l'Etat. La réglementation peut donc limiter ou interdire ces frais dans le cadre de certains prêts spécifiques.

Les frais de dossier bancaires varient en fonction de la politique commerciale de la banque prêteuse et peuvent être facturés de manière forfaitaire ou en pourcentage du montant du capital restant dû. En général, les frais de dossier se situent entre 0,4 % et 1 % du capital emprunté, avec un minimum de 500 euros. Les établissements bancaires peuvent également imposer un montant minimum de facturation ou plafonner ces frais pour s'adapter à différents types d'emprunts. Des promotions ponctuelles proposées par certains établissements prêteurs peuvent parfois exempter les emprunteurs de ces frais de dossier, notamment pour les premiers achats immobiliers, les nouveaux clients ou pour les jeunes acquéreurs. 

 

Comparatif entre banques : LCL, BNP Paribas, CIC, Société Générale, Caisse d'Epargne, Boursorama... 

 

Banques en ligne ou banques traditionnelles, banques nationales ou banques avec des spécificités et antennes régionales, le montant des frais de dossier lors d'une demande de prêt peut varier fortement. 

Voici quelques exemples de tarifs pratiqués en 2023 par certaines grandes banques :

Société Générale : 1 % du montant emprunté avec un minimum de 300 € et un maximum de 1 000 €

La Banque Postale : 1 % du montant emprunté avec un minimum de 300 € et un maximum de 1 000 €

LCL : 1 % du montant emprunté avec un minimum de 750 €

CIC : 1 % du montant emprunté avec un minimum de 400 €

BNP Paribas : 1,10 % du montant emprunté avec un minimum de 500 €

Crédit Mutuel : dans la plupart des antennes régionales : 1 % du montant emprunté avec un minimum de 400 € 

Hello Bank : 0,5 % du montant emprunté avec un minimum de 300 €

Boursorama : gratuit

Monabanq : gratuit

Fortuneo Banque : gratuit

Si plusieurs banques en ligne ont l'avantage de n'appliquer aucun frais de dossier lors d'un crédit immobilier, il faut savoir qu'elles n'examinent pas toutes les demandes de prêt et ne financent pas l'ensemble des projets d'acquisition. En effet, impossible d'obtenir une offre de prêt pour l'achat d'un terrain à bâtir et la construction d'une maison via un CCMI chez certaines banques en ligne.

 

Négociation : comment négocier les frais de dossier de son crédit immobilier ?

 

Négocier les frais de dossier d'un crédit immobilier peut sembler une démarche complexe, mais elle peut s'avérer avantageuse pour les emprunteurs avertis. Tout d'abord, il faut avoir en tête que ces frais, bien que pouvant sembler élevés lorsqu'ils sont annoncés en milliers d'euros, ne représentent qu'une fraction minime du coût total du crédit. En réalité, ils se classent en troisième ou quatrième position des éléments négociables, bien derrière les taux d'intérêt ou les primes d'assurance emprunteur.

L'une des clés de la négociation réside dans la personnalisation en fonction de votre profil d'emprunteur. Votre âge, votre patrimoine, votre apport personnel et votre engagement à détenir des produits dans la banque peuvent influencer la volonté de la banque à réduire ces frais. Gardez toutefois toujours à l'esprit que ces frais sont inclus dans le Taux Annuel Effectif Global, qui demeure l'outil de comparaison principal entre les établissements de crédit.

Pour entamer la négociation, commencez par consulter les guides tarifaires des banques pour connaître le montant standard des frais de dossier. N'hésitez pas à aborder la question directement avec la banque, en particulier si votre dossier est simple et que vous traitez sans courtier. Une réduction d'au moins 50 %, voire l'annulation totale, est envisageable dans certaines situations.

 

Lire aussi - Comment bien négocier son prêt immobilier ?

 

Un dossier sera jugé comme "simple" différemment selon les établissements bancaires mais une offre de prêt pour un couple en CDI, avec un bel apport personnel, de l'épargne résiduelle, une bonne tenue de compte, voire avec déjà du patrimoine immobilier sera, comme vous pouvez vous en doutez, plus facile à traiter qu'une demande d'un emprunteur en CDD, sans revenus fixes, avec d'autres crédits en cours... 

Si vous avez engagé des démarches auprès de la banque pour un dossier de prêt immobilier et décidez finalement de souscrire ailleurs, assurez vous d'avoir discuté en amont de la non-application de ces frais. Grâce à la concurrence intense entre les établissements de crédit, de nombreuses banques offrent généralement la suppression des frais de dossier en cas de refus de l'offre par l'emprunteur. Pour elles, les intérêts, les frais de garantie et d'assurance emprunteur sont des sources de revenus bien plus importantes que les frais de dossier. 

 

Comment ne pas payer de frais de dossier ?

 

Pour éviter de payer des frais de dossier dans le cadre d'un crédit immobilier, plusieurs possibilités s'offrent aux emprunteurs. Déjà les promotions ponctuelles proposées par les banques, telles que les offres spéciales pour les premiers acheteurs ou les avantages réservés aux acquéreurs de moins de 30 ans, peuvent permettre une exonération totale de ces frais.

 

Faire appel à un courtier, est-ce la bonne solution ?

 

Pour minimiser, voire éliminer ces frais, faire appel à un courtier peut être une solution avantageuse, d'autant plus que certains d'entre eux ne facturent leurs services qu'aux banques, ne générant ainsi aucun coût supplémentaire pour le client. Attention de noter que les frais de courtage sont distincts des frais de dossier bancaire, et leur montant doit être pris en compte dans le calcul global des coûts de votre prêt. Autre solution, certains partenariats entre les banques et des organismes de cautionnement peuvent également conduire à une exemption des frais de dossier. 

 

Quand doit-on payer les frais de dossier de son emprunt ?

 

Le moment où vous devez payer les frais de dossier de votre emprunt immobilier dépend de la situation. Si votre demande de prêt est rejetée, il est probable que vous n'ayez rien à régler. Si votre demande est acceptée, deux options se présentent : 

• vous pouvez payer les frais de dossier dès le déblocage des fonds en utilisant votre apport personnel, ou bien

• vous optez pour le débit avec la première échéance du prêt, parfois étalé en plusieurs paiements selon les politiques des différents établissements financiers. 

En règle générale, le paiement intervient lors du remboursement de la première échéance, mais vous pouvez également discuter avec la banque pour choisir l'option qui vous convient le mieux.

Bien que les frais de dossier d'un prêt immobilier puissent sembler anodins au premier abord, ils sont en réalité un élément essentiel à considérer dans la gestion de votre transaction immobilière. Faites preuve de diligence dans votre recherche et négociation, et vous pourriez économiser considérablement sur le coût de votre prêt immobilier et surtout parvenir ainsi à boucler votre financement.

Par Céline Coletto

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