Investissement Censi-Bouvard : que faire au bout de 9 ans ?

9 ans après l’acquisition d’un investissement immobilier en loi Censi-Bouvard, découvrez quelle stratégie adopter : revente, conservation, revente pour réinvestir… Focus sur les solutions à appliquer 9 ans après un Censi-Bouvard.

• Sommaire
• Revente Censi-Bouvard après 9 ans
• Censi-Bouvard définition
• Revente Censi-Bouvard avant 9 ans
• Comment fonctionne la loi Censi-Bouvard ?
• Comment revendre un appartement Censi-Bouvard après 9 ans ?
• Pourquoi et quand revendre un bien en LMNP Censi-Bouvard après 9 ans ?
• Comment sortir du Censi-Bouvard ?

Les premiers investissements locatifs dans des logements neufs en Censi-Bouvard réalisés entre 2011 et 2015 arrivent à la fin de la période de défiscalisation, le cabinet LB2S évoque les stratégies à adopter pour les investisseurs de la première heure en loi Censi-Bouvard. Découvrez ici pourquoi revendre un Censi-Bouvard après 9 ans.

 

Revente Censi-Bouvard après 9 ans

 

Vendre pour réinvestir, voilà le conseil à adopter selon le cabinet LB2S, spécialiste du marché secondaire de la location meublée sous bail commercial. Alors que les premiers investissements en Censi-Bouvard réalisés entre 2011 et 2015 arrivent à la fin de la période de défiscalisation, l’expert LB2S estime qu’il faut vendre pour réinvestir. Lire aussi - Quand revendre un investissement locatif ?

 

Censi-Bouvard définition

 

Créé en 2009, le dispositif Censi-Bouvard a rapidement rencontré un vif succès en matière d'investissement locatif. Pour preuve, les ventes de logements meublés en résidences gérées ont pratiquement quadruplé. Entre 2008 et 2010, elles ont bondi de 8 000 à 30 000.

A sa création, l’investissement en Censi-Bouvard procurait, pendant neuf ans, un avantage fiscal équivalent à une réduction d’impôt sur le revenu de 25 % des frais d’acquisition hors-taxe, avant d’être descendue à 18 % puis 11 % d'avantages fiscaux jusqu'à fin 2022. 

Quand s'arrête le dispositif Censi-Bouvard ?

En contrepartie, il fallait renoncer au principe de l’amortissement comptable et s’engager à louer le bien, via un bail commercial, pendant minimum neuf ans. Avant de penser à une éventuelle revente d’un Censi-Bouvard, il existe une obligation de détention d’un investissement en résidence services pendant 9 ans, qui commence à courir à partir de la date d’effet du bail.

 

Revente Censi-Bouvard avant 9 ans

 

Si vous devez revendre avant les 9 ans votre Censi-Bouvard, l’administration fiscale est en droit de réclamer la restitution d’une partie de votre réduction d’impôt. Il existe toutefois des exceptions : décès, licenciement… sont des cas particuliers que le fisc pourra prendre en compte. Il faut également rembourser au prorata la somme des 20 % de la TVA dont vous avez été initialement remboursé.

 

Comment fonctionne la loi Censi-Bouvard ?

 

A noter que depuis sa création, l’investissement en loi Censi-Bouvard a évolué et notamment en matière des avantages fiscaux. C’est ainsi qu’en 2022, pour investir dans une résidence services de type résidence étudiante, EHPAD, Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes ou résidence senior en LMNP Censi-Bouvard, la défiscalisation a été abaissée à 11 % du prix d’acquisition HT, plafonné à 300 000 €. Cela peut représenter un bénéfice fiscal jusqu’à 33 000 € sur 9 ans, soit jusqu'à 3 666 euros par an. Il faut souligner que cette somme est soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.

Réduction d'impôt et autres avantages du LMP Bouvard 

Autres avantages de l’investissement en LMNP Censi-Bouvard :
- la récupération du montant de la TVA sur le prix du bien neuf, soit 20 % du prix de vente HT,
- une possible déduction des charges : taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurances, frais comptables, travaux…,
- une gestion simplifiée et des loyers versés pendant 9 ans, grâce au bail commercial signé entre le propriétaire et le gestionnaire de la résidence. On dit souvent qu'investir en Censi-Bouvard, c'est s'éviter de la gestion locative et les loyers impayés. 

Attention, mise à jour, depuis le 1er janvier 2023, il n'est plus possible d'investir en Censi-Bouvard dans une résidence étudiante ou senior. Cet avantage fiscal n'a pas été prorogé dans le cadre de la loi de finances.

 

Comment revendre un appartement Censi-Bouvard après 9 ans ?

 

Pour les premiers investissements réalisés dans ce cadre, les neuf années de défiscalisation arrivent à leur terme. « Non seulement la réduction d’impôt prend fin, mais les revenus générés par les loyers sont de plus en plus fiscalisés. En outre, la période coïncide aussi avec l’échéance des premiers baux », détaille Alexandre Teitgen, directeur dénéral de LB2S. 

De nombreux paramètres sont à prendre en compter pour savoir quelle stratégie adopter pour les investisseurs en Censi-Bouvard de la première heure : conservation de la TVA immobilière ou non, nature du bail commercial, fiabilité de l’exploitant de la résidence gérée...

Selon LB2S, « la tentation peut être grande de se limiter à la comparaison des prix d’achat et de vente. Ce raisonnement est pourtant biaisé, car il ne tient pas compte des flux générés durant la période d’investissement, mais une chose est sûre, il faut vendre ». Selon les spécialistes, les économies d’impôt réalisées durant 9 ans sont suffisantes pour compenser la relative plus-value immobilière réalisable avec ce type d’investissement.

 

Pourquoi et quand revendre un bien en LMNP Censi-Bouvard après 9 ans ?

 

D’après les spécialistes de la revente en Censi-Bouvard, il est préférable de revendre son LMNP Censi-Bouvard juste après les 9 premières années si vous êtes dans une tranche marginale d’impôt de 30 % et plus, si le prix de revente est supérieur à 85 % de votre prix d’achat HT, si vous avez un projet personnel nécessitant des liquidités ou pour réduire votre effort d’épargne dans le cadre d’un autre achat immobilier. Pour déterminer votre possible prix de revente, il est conseillé de réaliser une estimation d'un bien immobilier, sur des sites spécialisés.

 

Comment sortir du Censi-Bouvard ?

 

Loi Censi-Bouvard revente : 1er scénario : vendre et réinvestir !

 

Alors que quelque 12 000 anciens Censi-Bouvard sont arrivés sur le marché rien qu’en 2019, LB2S estime qu’il faut vendre son investissement Censi-Bouvard arrivé à échéance, et réinvestir le fruit de la vente dans un logement ancien, que celui-ci ait été initialement acheté dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard ou non. Comme le bien existe déjà, il procure sans attendre des loyers, à la différence d’un bien acheté dans le cadre d’un programme en VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement.

Autre avantage, il est assorti d’un bail, qui vient d’être renouvelé ou le sera à la signature chez le notaire. En deuxième lieu, dans la mesure où le bien est acheté en meublé, il autorise l’investisseur à se prévaloir du régime des amortissements pour générer du revenu non fiscalisé, la location meublée permettant un droit de suite fiscal au nouvel investisseur. Troisièmement, le marché secondaire est riche d'opportunités. Enfin, mais ce n’est pas le moindre des arguments, pour ceux qui veulent investir à crédit, les taux actuels se traduisent par des mensualités pouvant être couvertes par les loyers perçus. L’opération est donc indolore, annonce LB2S.

 

Location meublée Censi-Bouvard revente : 2ème scénario : vendre et investir dans le neuf !

 

Le second scénario envisageable consiste à vendre son Censi-Bouvard arrivé à échéance pour replacer aussitôt les liquidités perçues dans un autre programme immobilier neuf. Il est alors possible de se lancer dans un achat sur plan en LMNP classique, avec à la clé un rendement attractif, net de charges et une fiscalité plus légère que la location vide classique. Le mécanisme de l’amortissement permet alors de générer des revenus non ou peu fiscalisés.

 

Revente LMNP Censi-Bouvard : 3ème scénario : garder son Immobilier Bouvard et faire un second investissement

 

Une troisième variante est de conserver le logement acquis en Censi-Bouvard qui arrive à son terme, et acheter un autre logement, en location meublée classique, les amortissements, autorisés par le second, servant à effacer tout ou partie, des revenus locatifs procurés par le premier.

Attention, le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Après 9 ans d'investissement en Censi-Bouvard, les choix à faire sont primordiaux pour optimiser son patrimoine. La recommandation principale, selon le cabinet LB2S, est de vendre pour réinvestir, afin de capitaliser sur les avantages fiscaux déjà obtenus et de dynamiser son portefeuille immobilier. Ce conseil s'inscrit dans une réflexion stratégique plus large, prenant en compte des critères tels que la fiscalité, la rentabilité et les projets personnels des investisseurs. Que ce soit pour une réorientation vers le LMNP, une diversification vers l'immobilier ancien ou une consolidation de son parc, la décision doit être mûrement réfléchie pour garantir un rendement optimal et pérenne.

Par Céline Coletto