Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF
Edition du 14/01/2025
Mise à jour le 10/02/2026
Loi Malraux : comment investir dans du patrimoine sauvegardé ?
Investir en loi Malraux permet de défiscaliser jusqu'à 120000 € tout en contribuant à sauvegarder du patrimoine immobilier ancien.
Pour ceux qui aiment les vieilles pierres, voici comment investir avec le dispositif Malraux, dispositif de soutien à l’investissement locatif dans le patrimoine sauvegardé.
- Sommaire
- La loi Malraux, c'est quoi ?
- Où acheter en loi Malraux ?
- Comment fonctionne la loi Malraux en immobilier depuis 1962 ?
- Démarches : comment bénéficier d'une défiscalisation en dispositif Malraux ?
- Programme Malraux : quel bail signé ? A qui louer ?
- Investissement Malraux ? défiscalisation Monuments Historiques
La loi Malraux permet des opérations de défiscalisation immobilière tout en soutenant l’investissement patrimonial dans les quartiers historiques et sauvegardés. De sorte à permettre la mise en valeur de quartiers anciens ou de sites patrimoniaux remarquables. Découvrez comment fonctionne l’investissement Malraux.
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La loi Malraux, c'est quoi ?
C’est l’article 199 tervicies du Code général des impôts qui permet cette réduction d’impôt Malraux. Il s’agit de défiscaliser l’impôt sur le revenu au titre des dépenses de travaux de restauration immobilière dans les secteurs sauvegardés, les quartiers anciens dégradés et les zones protégées.
Pour bénéficier de cet avantage fiscal, un des piliers de la défiscalisation immobilière, l’investisseur Malraux s'engage d’abord à donner l'immeuble en location pendant une durée minimale de 9 ans.
Quels sont les objectifs de la loi Malraux ?
La loi Malraux, instaurée en 1962 en France, a pour objectif de préserver et valoriser le patrimoine architectural en encourageant la restauration d'immeubles anciens situés dans des zones déclarées d'intérêt patrimonial. Elle vise à lutter contre la dégradation du patrimoine bâti en incitant les propriétaires à rénover leurs biens, contribuant ainsi à la préservation du caractère historique et esthétique des quartiers. En offrant des incitations fiscales, la loi Malraux encourage activement les investissements dans la restauration de ces biens immobiliers, favorisant la revitalisation des centres-villes et la conservation du patrimoine culturel. Cette législation s'inscrit dans une volonté politique de concilier développement urbain et préservation du passé, reconnaissant l'importance de sauvegarder le patrimoine architectural pour les générations futures.
Où acheter en loi Malraux ?
Ensuite, l’investissement Malraux doit être situé soit dans un quartier ancien dégradé couvert par un plan national de rénovation, PNRQAD ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle.
ZPPAUP ou SPR : quelles sont les zones Malraux ?
ZPPAUP ou SPR, des sigles barbares et pourtant, c'est eux qui terminent le niveau de la réduction d'impôt. Un investissement en loi Malraux dans les secteurs sauvegardés et autres quartiers anciens de villes comme Bordeaux, Paris, Avignon… permettra 30 % de réduction d’impôt en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager ou ZPPAUP. Des sites patrimoniaux remarquables, nouvelle appellation récente, sont aussi éligibles au dispositif Malraux. Accessible via les sites patrimoniaux remarquables, SPR, moins anciens, le dispositif Malraux peut alors permettre aux investisseurs de réduire leur impôt de 22 % de la valeur des travaux de restauration.
Info en + : La réduction d'impôt Malraux peut donc également être utilisée lors de la restauration d'un bâtiment situé dans un site patrimonial remarquable. Particularité : cette modalité du dispositif n'est pas soumise à une limite temporelle, permettant ainsi de profiter de ses avantages au-delà de l'année 2024.
Comment fonctionne la loi Malraux en immobilier depuis 1962 ?
Comment réussir un investissement locatif ?
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Pourquoi et comment se calculent les avantages fiscaux d'un investissement en loi Malraux ? Quel est le montant de la réduction d'impôt ?
Il faut savoir que la dernière formule de l’investissement Malraux a été encore rendue plus avantageuse en permettant de réduire de ses impôts sur le revenu jusqu’à 30 % des dépenses engagées, plafonnées à 400 000 € et déclarées pendant 4 ans maximum. Ainsi, la défiscalisation Malraux peut permettre de déduire jusqu’à 120 000 € d’impôt en une seule année.
Exemple de réduction d'impôt Malraux
Dans un projet Malraux, plus la part travaux est importante dans l’opération, plus l’avantage fiscal est donc intéressant. Ainsi, pour une opération qui se découpe en 30 % de foncier et 70 % de travaux et dont le prix total est de 400 000 €, soit 280 000 € de travaux, le contribuable français pourra réduire son impôt de 84 000 €.
La réduction d’impôt peut être étalée sur 4 ans. Ainsi, si un contribuable paie 21 000 € d’impôt sur le revenu par an, il peut, selon l’exemple pris ci-dessus, annuler totalement son ardoise fiscale, pendant 4 ans.
Niche fiscale loi Malraux
A noter que l’investissement Malraux est exclu du plafonnement global des niches fiscales depuis 2013 ; mais il existe un plafond de défiscalisation Malraux à ne pas dépasser : 400 000 € tous Malraux confondus pendant 4 années. Il faut aussi savoir que l’avantage fiscal s’ouvre à tous les locaux qui après la réalisation des travaux seront à usage d'habitation. Voilà de quoi tenter certains investisseurs fortement imposés qui pourraient se lancer dans un investissement en loi Malraux.
Démarches : comment bénéficier d’une défiscalisation en dispositif Malraux ?
Si tout contribuable peut profiter des avantages de la loi Malraux, ce dispositif de défiscalisation immobilière s’adresse tout particulièrement aux contribuables fortement imposés, c’est-à-dire les tranches supérieures à 30 %. Les investisseurs souhaitant investir dans du logement de caractère mais aux dernières normes de standing seront séduits par cette loi Malraux.
Pour tirer parti des avantages fiscaux offerts par la loi Malraux, diverses démarches administratives sont nécessaires. Il est impératif de fournir aux services fiscaux certaines pièces justificatives, notamment un engagement formel de louer le logement non meublé dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux, et ce, pour une période minimale de 9 ans. Une note détaillée comprenant la superficie du logement et son adresse, ainsi que les déclarations de revenus avec les Cerfa 2042 et 2044 S, doivent également être soumises. Enfin, inclure une copie du bail, de la déclaration d'utilité publique, ou de l'autorisation spéciale délivrée par le Préfet est également requis. Ces étapes constituent les prérequis essentiels pour entrer dans le champ d'application de la défiscalisation Malraux.
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Programme Malraux : quel bail signé ? A qui louer ?
Contrairement à la loi Pinel, il n’est pas permis de louer un investissement Malraux à des membres de sa famille, c’est-à-dire à des personnes intégrées au foyer fiscal de l’investisseur, ascendant et descendant. En revanche, comme le dispositif Malraux n’impose pas de plafond de ressources pour les locataires, le bien rénové en loi Malraux pourra être loué sans autre restriction. Autre atout, la défiscalisation Malraux n’impose pas de plafond de loyer.
A noter que parmi les conditions d'éligibilité, le bien immobilier Malraux doit être loué nu, c'est-à-dire non meublé, dans les douze mois qui suivent la fin des travaux, au titre de résidence principale et ce pendant 9 ans minimum.
Investissement Malraux ≠ défiscalisation Monuments Historiques
Nice se prête bien à un investissement en loi Malraux, avec ses secteurs sauvegardés, proche de la mer.
Plusieurs cas de figure pour défiscaliser avec la loi Monuments Historiques, créée en 1964.
- Si vous êtes investisseur locatif, en tant que propriétaire bailleur, la totalité des travaux engagés est déductible des revenus fonciers, le déficit étant alors imputable sans limitation de montant sur le revenu global. Il faut alors s’engager à louer le bien immobilier, nu, durant un minimum de trois ans ; mais sans loyer encadré, comme c’est le cas avec la loi Pinel.
- Si vous êtes propriétaires occupants, le bien doit ouvert au public à certaines périodes pour bénéficier de cette déduction intégrale.
- Enfin, si le bien restauré n’est ni loué, ni accessible au public, seule la moitié des dépenses engagées seront déductibles du revenu global.
Particularités de la loi Monuments Historiques : le plafonnement du déficit foncier à 10 700 € est supprimé ; mais le bien doit être conservé durant 15 ans minimum (sauf exceptions).
Tout contribuable domicilié en France peut prétendre à la défiscalisation Monuments Historiques ; mais il s’adresse principalement à un contribuable situé dans les tranches d’imposition supérieures à compter de 41 %, c’est-à-dire à partir de 147 000 € de revenus annuels pour un couple par exemple.
Pour conclure, cette législation, en vigueur depuis 1962, témoigne de l'engagement continu en faveur de la préservation du patrimoine architectural français. En choisissant des emplacements éligibles et en respectant les critères d'éligibilité, les investisseurs peuvent contribuer à la revitalisation des quartiers historiques tout en optimisant leur avantage fiscal. Pour ceux cherchant un équilibre entre tradition et modernité, la loi Malraux demeure un choix judicieux pour investir dans l'immobilier ancien.
Conseils et avis pour réussir un projet Malraux
- La loi Malraux étant un dispositif d’investissement d’exception, il est nécessaire pour l’investisseur d’être bien conseillé.
- Pour accroître la rentabilité d’un investissement Malraux, mieux vaut opter pour un bien immobilier situé en régions plutôt que dans Paris où le prix d'achat sera plus élevé, puisque l’avantage fiscal se calcule sur le montant des travaux et non sur le prix d’acquisition.
- Il est aussi préférable de privilégier des opérations où le montant des travaux représente entre 50 à 70 % du coût total du projet.
- Attention enfin à bien s’assurer de la qualité de l’opérateur, puisque la qualité de la rénovation est vérifiée par un architecte des Bâtiments de France afin de s'assurer du respect des règles d'urbanisme et de la valorisation de l'architecture au sens large, notamment pour faciliter la délivrance du permis de construire.
Si, malgré ces conseils pour investir en loi Malraux, vous hésitez encore, il est possible de s'orienter vers un investissement locatif avec moins de lourdeur, comme un investissement dans l'immobilier neuf ou s'orienter vers l'achat de parts en SCPI Malraux.
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