Achat LMNP neuf : comment réussir son investissement immobilier ?

La location meublée non professionnelle dans le neuf séduit de plus en plus d’investisseurs. Entre fiscalité avantageuse, gestion simplifiée, notamment en résidences de services, le LMNP neuf combine sécurité et rendement potentiel. Mode d’emploi.

• Sommaire
• Définition : qu'est-ce que le LMNP neuf ?
• Pourquoi investir en LMNP dans le neuf ?
• Les avantages de la résidence de services pour un LMNP neuf
• Neuf ou ancien : avis et inconvénients !
• Trois conseils pour un investissement locatif réussi
• Astuces pour optimiser un investissement LMNP neuf

Investir en LMNP neuf, Location Meublée Non Professionnelle, est une stratégie attractive pour générer des revenus locatifs tout en profitant des atouts du logement neuf, d’une fiscalité avantageuse. Voici l’essentiel à savoir pour réussir son achat en LMNP neuf.

Définition : qu’est-ce que le LMNP neuf ?

Le LMNP neuf permet de louer un logement meublé acheté sur plan en VEFA. Ce type de bien propose une construction aux dernières normes et des garanties constructeur protectrices, ce qui sécurise votre investissement. Vous pouvez choisir entre un appartement meublé classique ou un logement en résidence de services, où la gestion locative est déléguée à un professionnel.

Pourquoi investir en LMNP dans le neuf ?

L’achat LMNP neuf présente plusieurs atouts :
•    Fiscalité avantageuse : revenus imposés en micro-BIC ou régime réel, avec possibilité d’amortir le bien et vos charges.
•    Sécurité et confort : garanties constructeur, logement conforme aux normes récentes et pas de travaux à prévoir.
•    Gestion simplifiée : surtout en résidence de services, avec un bail commercial garantissant vos loyers.
•    Frais réduits : frais de notaire dans le neuf autour de 2 à 3 %, contre 7 à 8 % pour l’ancien.

Les avantages de la résidence de services pour un LMNP neuf

Investir dans une résidence de services comme une résidence étudiante, senior, Ehpad, tourisme ou résidence gérée d’affaires… présente des avantages spécifiques pour le LMNP neuf :
•    La gestion locative est entièrement prise en charge par le gestionnaire, vous déchargeant des tâches administratives et du suivi des loyers.
•    Les loyers sont fixés dans un bail commercial, assurant un revenu régulier et sécurisé pendant toute la durée du contrat.
•    Le bien est généralement livré meublé et équipé, conforme aux attentes des occupants, ce qui réduit le risque de vacance locative.
•    Vous pouvez récupérer la TVA sur le prix d’achat, ce qui représente un avantage fiscal supplémentaire pour l’investisseur.

Cette formule est particulièrement adaptée aux investisseurs souhaitant sécuriser leurs revenus tout en limitant la gestion quotidienne.

Neuf ou ancien : avis et inconvénients !

L’ancien peut être plus rentable immédiatement, avec des loyers perçus dès l’acquisition, mais peut nécessiter des travaux et des mises aux normes. Attention au DPE de votre logement, les étiquettes E, F et G ne seront plus louables d’ici 2034. Votre choix dépendra de votre profil : sécurité et optimisation fiscale ou rendement immédiat.

Trois conseils pour un investissement locatif réussi

Pour investir efficacement en LMNP neuf, trois astuces à suivre :
1.    Bien choisir le programme immobilier : emplacement, équipements, qualité du promoteur et services proposés.
2.    Opter pour le bon régime fiscal : micro-BIC pour la simplicité, régime réel pour maximiser l’amortissement et réduire l’impôt.
3.    Se faire conseiller : pour garantir une belle rentabilité et faire les bons choix, ne pas hésiter à se rapprocher d’un professionnel, type conseiller en gestion de patrimoine.

Astuces pour optimiser un investissement LMNP neuf

Pour tirer le meilleur parti d’un LMNP neuf, au-delà du choix du logement et de la fiscalité, plusieurs stratégies peuvent améliorer la rentabilité. Si vous optez pour une résidence de services, vérifiez la solidité et la réputation du gestionnaire, ainsi que la durée et les conditions du bail commercial. S’informer sur d’éventuels partenariats locaux (universités, entreprises, maisons de retraite) pour garantir un taux d’occupation élevé. Enfin, planifier dès l’achat la revente potentielle ou la transformation en résidence secondaire afin de créer une plus-value future, notamment si le quartier est en développement. En clair, une préparation minutieuse dès le départ permet de sécuriser votre investissement et d’optimiser la rentabilité sur le long terme.

Par Vincent Durand

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