Zonage ABC : comment choisir la bonne zone pour habiter ou investir ?

Acheter ou louer dans les bonnes zones peut transformer un projet immobilier. Zoom sur le zonage ABC, ses zones tendues et les dispositifs qui sécurisent investissement et accession à la propriété. Découvrez comment ce classement impacte loyers, prix et aides publiques pour chaque commune.

• Sommaire
• C'est quoi la zone A B C en immobilier ?
• Pourquoi ce zonage est-il important pour se loger ou réaliser un investissement locatif ?
• Historique et dernière révision récente de 2025
• Comment utiliser le zonage ABC pour décider ?

Le zonage ABC, défini à l’article D304-1 du code de la construction et de l’habitation, classe les communes françaises selon le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Pour les particuliers, il constitue un outil stratégique pour orienter les projets immobiliers, que ce soit pour acheter sa résidence principale ou investir dans le locatif. Pour les pouvoirs publics, ce zonage permet donc d’adapter les dispositifs fiscaux et de soutenir la construction là où le besoin de logements est le plus fort.
Par ordre décroissant de tension, les zones sont : Abis, A, B1, B2 et C. La zone Abis est incluse dans la zone A, tandis que B1 et B2 forment la zone B. 

C’est quoi la zone A B C en immobilier ?

•    Zone Abis

Cette zone comprend Paris ainsi que 97 communes de l’Île-de-France, notamment dans l’Essonne, les Yvelines comme Versailles, les Hauts-de-Seine avec Neuilly-sur-Seine et Clamart, la Seine-Saint-Denis avec Aubervilliers ou Montreuil, le Val-de-Marne et le Val-d’Oise. En province, elle inclut plus d’une trentaine de communes situées dans l’Ain, les Alpes-Maritimes avec Beausoleil ou Saint-Jean-Cap-Ferrat, les Bouches-du-Rhône avec Cassis, l’Oise comme Chantilly, la Haute-Savoie : exemple : Chamonix et le Var avec Ramatuelle. C’est une zone où la demande de logement est extrêmement élevée. 
A noter que parmi les nouvelles communes reclassées en Abis à la suite de l’arrêté du 5 septembre 2025, dernier classement en vigueur, figurent plusieurs stations alpines comme Megève, La Clusaz et Les Houches...

•    Zone A

Cette zone englobe l’agglomération de Paris, la Côte d’Azur, ainsi que la partie française de l’agglomération genevoise. Elle inclut également certaines grandes villes historiquement tendues comme Lille, Strasbourg, Lyon, Marseille, Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Rennes... ainsi que certaines villes de leur périphérie comme Villeurbanne dans la métropole lyonnaise ou Blagnac dans l’agglomération toulousaine.
Les nouvelles communes intégrées en 2025 comprennent des stations littorales à l’image de plusieurs communes de l’Île de Ré comme Ars-en-Ré ou alpines en lien avec l’organisation des JO Alpes 2030 comme Briançon, Le Monêtier-les-Bains, Saint-Chaffrey, l'Alpe d'Huez, Courchevel, Val-d’Isère, Tignes… 

•    Zone B1

La zone B1 comprend des villes moyennes où les loyers et prix restent élevés, comme Angoulême, Arles, Bourg-en-Bresse, Caen, Gap, Honfleur, Le Havre, Rouen, Salon-de-Provence, Troyes… et des parties de la grande couronne parisienne non couvertes par les zones Abis ou A.
Les nouvelles communes reclassées en B1 incluent 247 communes issues du dernier arrêté de 2025, représentant des villes dynamiques de province comme Albi, Saint-Quentin, Charleville-Mézières, Narbonne, Montélimar, Cambrai, Liévin, Pau, Dieppe, Sedan… 

•    Zone B2

Le zonage B2 regroupe les villes-centre de certaines grandes agglomérations, la grande couronne autour de Paris non incluse dans les zones précédentes, ainsi que certaines communes corses. Les nouvelles affectations à cette zone concernent 147 communes reclassées pour mieux adapter le zonage aux tensions locales.

•    Zone C

La zone C réunit le reste du territoire, correspondant aux zones peu tendues où le marché immobilier est plus équilibré et où les prix et loyers sont moins élevés.

Pourquoi ce zonage est-il important pour se loger ou réaliser un investissement locatif ?

Le zonage ABC détermine l’éligibilité et les conditions de nombreux dispositifs immobiliers :
•    Investissement locatif : le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) pour investisseurs institutionnels, le dispositif Denormandie et Loc’Avantages utilisent ces zones pour définir les plafonds de loyers et de ressources des locataires.
•    Accession à la propriété : le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le Prêt Social Location-Accession (PSLA) et le Bail Réel Solidaire (BRS)… ajustent leurs plafonds de prix, loyers et ressources selon la zone. Ces aides facilitent l’accès au logement dans les zones où les prix sont élevés.
•    Logement social : le zonage fixe les plafonds de loyers pour les logements financés en PLS et conditionne certaines aides pour la mobilisation du foncier public.
Comme vous l’aurez compris, les zones Abis, A et B1 présentent un déséquilibre plus important entre l’offre et la demande de logements, ce qui restreint l’éligibilité à certaines aides mais permet aussi de sécuriser la rentabilité des investissements locatifs et d’optimiser les dispositifs d’accession sociale.

Historique et dernière révision récente de 2025

Créé en 2003 dans le cadre du dispositif Robien, le zonage a été révisé plusieurs fois depuis 2006. La dernière révision partielle, par l’arrêté du 5 septembre 2025, a reclassé 468 communes, dont 10 vers la zone Abis, 64 vers la zone A, 247 vers la zone B1 et 147 vers la zone B2. 
Par ailleurs, 19 communes ont été déclassées, illustration de la volonté d’adapter le zonage aux réalités locales et à la crise du logement. Lire aussi - Changement de zonage : 450 communes surclassées pour répondre à la tension immobilière

Comment utiliser le zonage ABC pour décider ?

Avant d’acheter ou d’investir, il faut connaître la zone de la commune ciblée. Les investisseurs peuvent identifier les dispositifs adaptés comme le LLI, Loc’Avantages, tandis que les accédants à la propriété peuvent se tourner vers le PTZ ou les programmes en TVA réduite... Ce classement permet de sécuriser son investissement, de respecter les plafonds légaux et d’optimiser le financement du projet immobilier.
Le zonage ABC est donc un repère stratégique pour tous les acteurs de l’immobilier. Maîtriser ce classement est désormais incontournable pour habiter ou investir en France.

Par Vincent Durand