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Edition du 05/01/2026
Mise à jour le 08/01/2026

Plus-values immobilières, mode d'emploi !

C’est la loi de finances de 2014 qui a modifié la taxation des plus-values immobilières, qui s'applique encore en attendant une possible réforme.

Une réforme fiscale sur les plus-values immobilières s'applique depuis 2014, modifiant et/ou confirmant le dispositif de taxation des plus-values réalisées à la suite de la vente d’une résidence principale, d’un investissement locatif, d’une résidence secondaire ou d’un terrain à bâtir. Voici comment s’y retrouver et comment effectuer le calcul d'une plus-value immobilière sur la cession d'un bien immobilier.

Sommaire
Taxation : comment calculer une plus-value immobilière en 2026 ?
Résidence principale : quand est-on exonéré de la plus-value immobilière ?
Imposition plus-value et résidence secondaire
Exonération : quel délai et quelles conditions pour ne pas payer de plus-value immobilière ?
Revente investissement locatif : quand doit-on payer de la plus-value ?
Plus-values immobilière et droit de surélévation
Surtaxe sur les plus-values immobilières exceptionnelles
Plus-value immobilière et terrain à bâtir : un abattement spécial
Fiscalité : comment contourner la plus-value sur l'immobilier ?

La plus-value immobilière est une plus-value réalisée par la cession de biens immobiliers. Elle est calculée sur la différence entre le prix d'achat initial et le prix de cession du bien. La plus-value immobilière est ainsi l'excédent de valeur que vous réalisez lorsque vous vendez un bien immobilier, elle est dans certains cas, soumise à taxation.

Quelle plus-value immobilière payer sur le prix de vente d’une résidence principale, d’une résidence secondaire, d’un investissement locatif, d’un terrain à bâtir ? A chaque situation, ses spécificités, ses exonérations, ses possibles abattements, découvrez ici quelle plus-value sera à régler en cas de revente d’un bien immobilier.

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Taxation : comment calculer une plus-value immobilière en 2026 ?

Le vendeur d’un bien immobilier réalise une plus-value lorsqu’il revend plus cher un logement ou terrain à bâtir que son prix d’achat. Pour calculer si vous avez réalisé une plus-value immobilière sur le prix de vente d'un bien, il faut prendre en compte :

- le prix d'achat du logement, auquel il faut ajouter :
- les frais d’acquisition, c’est-à-dire les frais de notaire et frais d’agence immobilière, soit au réel, soit avec un montant forfaitaire de 7.5 % du prix de vente du bien,
- les dépenses de travaux : agrandissement et/ou rénovation au réel ou un forfait de 15 % du prix d’achat après 5 ans de détention.

On compare ce total au prix de vente net vendeur pour savoir si une plus-value immobilière a été réalisée. Avant tout abattement, on parle alors de plus-value immobilière brute.

Résidence principale : quand est-on exonéré de la plus-value immobilière ?

Une nouvelle réforme des plus-values imposables a été mise en place en 2014. Cela donne pour la taxation des plus-values immobilières beaucoup de changements ! La bonne nouvelle en ce qui concerne la taxation sur la plus-value imposable : une exonération s’applique dans le cadre de la résidence principale. Certains parlent même de la plus importante niche fiscale du moment. Lire aussi - Pourquoi acheter sa résidence principale ?

Attention toutefois à ne pas vouloir jouer avec l’administration fiscale. La jurisprudence rappelle que pour qu’un bien immobilier soit considéré comme résidence principale et puisse prétendre à l’exonération totale de taxation sur les plus-values de cession immobilière, il faut par exemple que des dépenses énergétiques aient eu lieu ou que cette résidence principale soit habitable.

Comment éviter la plus-value ?

Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, l'exonération de taxation sur les plus-values sera totale après 30 ans de détention.

La résidence principale doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année. La qualification de résidence principale est examinée au regard d’un faisceau d’indices, notamment énergétique. Si le bien est jugé vétuste, s’il ne comporte par d’accès à l’eau ou à l’électricité, s’il a été déclaré comme un bâtiment en ruine au titre de la taxe d’habitation, si vous ne pouvez pas produire des relevés de consommation d’eau et d’électricité correspondant à ceux d’un bien immobilier habité…, mieux vaut éviter de faire passer ce logement pour votre résidence principale auprès du fisc afin de ne pas régler la taxation sur les plus-values immobilières.

Imposition plus-value et résidence secondaire

Si les plus-values de cession d’une résidence principale restent exclues d’une éventuelle taxation, la revente d’un investissement locatif, d’une résidence secondaire ou d’un terrain à bâtir est assujetti à l’impôt. La réforme de 2014 a entraîné des modifications dans le calcul des plus-values imposables. Des modifications aux conséquences plutôt positives pour les vendeurs…

Exonération : quel délai et quelles conditions pour ne pas payer de plus-value immobilière ?

Entrée en application au 1er septembre 2013, cette nouvelle taxation des plus-values des résidences secondaires et placements dans l'immobilier a été confirmée par le processus législatif depuis 2014. Le taux d’imposition reste à 19 % mais avec un nouveau système de calcul de l’abattement par année de détention, soit 6 % par an à compter de la 6e année de détention pour parvenir à une exonération totale au bout de 22 ans, contre 30 ans jusque-là. Une bonne nouvelle pour les vendeurs !

En revanche, l’imposition des prélèvements sociaux, CSG, CRDS…, qui représente un taux d'imposition de 17,2 % depuis le 1er janvier 2018, ne sera totale qu’au bout de 30 ans. De plus, les abattements par année de détention ne sont pas linéaires : entre la 6e et la 21e année de détention, le taux d’abattement pour les prélèvements sociaux est de 1,65 % par an, puis de 1.60 % pour la 22e année de détention puis grimpe jusqu’à 9 % par an entre la 23e et la 30e année de détention. La 22e et la 30e année sont donc des dates charnières.

Calcul plus-value immobilière résidence secondaire : pour un bien acquis le 1er janvier 2013 à 200 000 € avec 15 000 € de frais et 30 000 € de travaux, la revente en 2023, après 9 années de détention, à 300 000 € entraînerait une plus-value nette imposable de 55 000 €, c’est-à-dire : 16 778 € de taxes, dont 7 942 € d’impôt sur le revenu et 8 836 € de prélèvements sociaux. Lire aussi - Investir en résidence secondaire : comment réduire les frais ?

Revente investissement locatif : quand doit-on payer de la plus-value ?

En plus de l’abattement selon la durée de détention, il est aussi possible d’obtenir une exonération totale en cas de revente d’un investissement locatif sous conditions. La plus-value immobilière sur le prix de vente d'un investissement locatif ou d’une résidence secondaire est exonérée si :

- Le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente
- et qu’il utilise le produit de la vente pour acheter ou faire construire sa résidence principale dans les deux ans qui suivent la cession.

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Plus-values immobilière et droit de surélévation

Un dispositif spécial s’applique pour la taxation des plus-values immobilières lors de la vente d’un terrain à bâtir en zone tendue.

Depuis la loi de finances rectificative de 2011, il existe une exonération de plus-value immobilière, tant au titre de l’impôt sur le revenu que sur les prélèvements sociaux, lors de la cession à titre onéreux d’un droit de surélévation. Cette exonération de la plus-value imposable sur le prix de vente a été prorogée de deux ans, soit jusqu’au 31 décembre 2024 par la loi de finances 2023. Elle bénéficie aux personnes physiques et aux sociétés soumises à l’impôt sur le revenu, dans le but de créer des logements neufs dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition. Lire aussi - Surélévation d'immeuble : mode d'emploi

Surtaxe sur les plus-values immobilières exceptionnelles

Depuis 2013, une surtaxe sur les plus-values immobilières exceptionnelles, c’est-à-dire au-delà de 50 000 €, s’applique sur le prix de vente. Cette surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute au taux d'imposition de 19 % déjà prélevé sur la plus-value nette après déduction des abattements selon la durée de détention. Au-delà de 250 000 € de plus-value nette, la taxation sur l’impôt sur le revenu pourra alors atteindre 25 %.

Calcul surtaxe plus-value immobilière : pour une plus-value imposable de 120 000 €, il faudra par exemple ajouter 3 % sur la taxation prévue au titre de l'impôt sur le revenu.

Plus-value immobilière et terrain à bâtir : un abattement spécial

Les promoteurs immobiliers y croient beaucoup pour libérer du foncier dans les zones tendues et créer ce fameux « choc de l’offre » : le législateur a validé la création d’un abattement exceptionnel sur les plus-values immobilières lors de la cession d’un terrain à bâtir. Le monde de la construction réclamait depuis longtemps une inversion de la fiscalité sur la vente des terrains constructibles pour libérer du foncier, c’est une avancée de la loi de finances rectificative pour 2017.

L’article 16 prévoit en effet la création d’un abattement fiscal exceptionnel sur les plus-values de cessions de terrains à bâtir ou de terrains bâtis dans les zones très tendues, voués à accueillir des bâtiments d'habitation collectifs.

Depuis 2018, il existe donc une autre particularité pour la taxation des plus-values lors de la cession de terrain à bâtir. Les pouvoirs publics ont créé un abattement fiscal exceptionnel sur les plus-values de cessions de terrains à bâtir ou de terrains bâtis dans les zones très tendues permettant une grande opération d'urbanisme ou une opération de revitalisation du territoire, tout en soutenant la construction de logements neufs. Cet abattement au titre de l’imposition sur les revenus est de 70 % et même 85 % si la moitié des logements neufs construits sont des logements sociaux ou intermédiaires.

Les conditions pour profiter de cet abattement sur la plus-value immobilière d’un terrain à bâtir :

- densifier, c’est-à-dire qu’au moins 75 % de la superficie de la parcelle à bâtir sera construite dans les 4 ans après la vente officielle
- le terrain à bâtir doit être situé dans les zones A et Abis, c’est-à-dire les zones jugées les plus tendues du marché immobilier : Paris, l’Ile-de-France, Lyon et Villeurbanne, Marseille, Montpellier et sa périphérie, Lille le Genevois français, la Côte d’Azur, Ajaccio…

Dans un cas normal, la plus-value immobilière issue du prix de vente d’un terrain à bâtir est taxée à 36.2 %, avec un abattement progressif selon la durée qui aboutit à une exonération complète après 30 ans de détention, ce qui pousse à la rétention foncière. L’objectif de cet abattement est justement d’inverser le processus.

A noter que l’abattement reste acquis au vendeur. Si l’acheteur ne tient pas ses engagements de construction d'immeubles dans un délai de 4 ans après la vente officielle, c’est l’acquéreur de la parcelle constructible qui sera alors redevable d’une amende équivalente à 10 % du prix de vente.

Calcul plus-value immobilière terrain : pour une parcelle achetée 250 000 € en zone très tendue le 1er janvier 2014 et dont le prix de vente atteint 500 000 € en 2020, la taxe sur les plus-values devrait être de 80 000 € environ. Avec cet abattement spécial à 70 % : la plus-value n’est plus que de 24 000 € et seulement 12 000 € avec l’abattement à 85 %.

Fiscalité : comment contourner la plus-value sur l'immobilier ?

En résumé, les plus-values immobilières sont exonérées si le bien est une résidence principale, si le bien est détenu depuis plus de 30 ans quelle que soit son utilisation : résidence secondaire par exemple, si le bien est vendu à un prix de vente d'un montant inférieur à 15 000 €, si le produit de la vente sert à acquérir la résidence principale d’un primo-accédant…

Par Céline Coletto

Calcul des taxes sur la plus-value immobilière selon l'année de détention

Combien d'années de détention pour ne pas payer de plus-value ? Quel est le pourcentage d'abattement sur les prélèvements sociaux en cas d'impôt sur la plus-value ? Quand s'arrête la taxation sur les plus-values ?

Calcul abattement plus-value immobilière selon année de détention
Durée de détention	Abattement sur l'impôt sur le revenu	Abattement sur les prélèvements sociaux
Jusqu'à 5 ans de détention	0%	0%
6e année	6%	1,65%
7e année	12%	3,30%
8e année	18%	4,95%
9e année	24%	6,60%
10e année	30%	8,25%
11e année	36%	9,90%
12e année	42%	11,55%
13e année	48%	13,20%
14e année	54%	14,85%
15e année	60%	16,50%
16e année	66%	18,15%
17e année	72%	19,80%
18e année	78%	21,45%
19e année	84%	23,10%
20e année	90%	24,75%
21e année	96%	26,40%
22e année	100%	28%
23e année	100%	37%
24e année	100%	46%
25e année	100%	55%
26e année	100%	64%
27e année	100%	73%
28e année	100%	82%
29e année	100%	91%
30e année	100%	100%

Tags Plus-value immobilière, investissement locatif, terrain à bâtir, exonération

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