Pourquoi investir en résidence étudiante est toujours pertinent en 2026 ?

Porté par 2,97 millions d’étudiants et un déficit de 250 000 logements, le marché des résidences étudiantes entre dans une phase de maturité. En 2026, diversification patrimoniale et rendements sécurisés séduisent de plus en plus d’investisseurs institutionnels. Alors pourquoi pas vous ?

• Sommaire
• Un marché de l'investissement en résidences étudiantes à un niveau historique en France
• Une demande structurellement dynamique malgré le ralentissement démographique
• Une offre de logement étudiant toujours insuffisante face aux besoins
• Des loyers élevés avec des revenus sécurisés pour l'investissement immobilier

Avec 1,4 milliard d’euros investis en 2025, les résidences étudiantes confirment leur attractivité. Selon l’étude Research & Insights – Le marché des résidences étudiantes en France 2025 publiée par BNP Paribas Real Estate, c’est un volume « jamais atteint auparavant ».
« La part des résidences étudiantes a représenté un tiers de l’investissement en résidentiel sur cette même période. », commente Jean-François Morineau, Directeur Général Adjoint Résidentiel & Hospitality de BNP Paribas Real Estate Advisory France.

 

Un marché de l’investissement en résidences étudiantes à un niveau historique en France

 

Longtemps dominé par des ventes à des particuliers, soutenues par des dispositifs fiscaux comme le LMNP, le marché du logement étudiant attire désormais massivement les investisseurs institutionnels. Malgré un manque d’offres disponibles : 72 % des volumes investis entre 2018 et 2024 reposaient sur des VEFA, l’appétit ne faiblit pas, d’après l’étude.

A l’échelle européenne, les résidences étudiantes se classent 3e secteur privilégié par les investisseurs. Selon le sondage INREV 2025, 67 % des investisseurs envisagent d’y allouer des capitaux dans les deux prochaines années, contre 35 % en moyenne sur les cinq dernières années.

 

Chiffres clés – Résidences étudiantes France (2025–2026)

Indicateur	Valeur	Source
Volume investi	1,4 Md€	BNP Paribas Real Estate (2025)
Étudiants en France	2,97 M	MESR 2023
Logements manquants	250 000	AIRES
Part d’investisseurs intéressés	67 %	INREV 2025

 

Une demande structurellement dynamique malgré le ralentissement démographique

 

La population étudiante française atteint 2,97 millions d’inscrits à la rentrée 2023, contre 310 000 en 1960, rapporte BNP Paribas Real Estate. Alors que la croissance globale des effectifs devrait ralentir dans la prochaine décennie en raison de la baisse de la natalité, l’impact sur les résidences étudiantes resterait limité d’après l’étude.
Certaines filières continueront d’afficher des hausses soutenues entre 2021 et 2031 :
•    + 3,8 % pour les masters,
•    + 10,7 % pour les écoles d’ingénieurs,
•    + 5,9 % pour les écoles de commerce.
Ces formations, souvent rythmées par l’alternance, les stages et la mobilité internationale, favorisent des besoins de logements flexibles, parfaitement adaptés aux résidences étudiantes. Parcourir également - Comment investir en résidence étudiante ?

Autre moteur majeur : la mobilité internationale. La France est le 6e pays d’accueil mondial, avec près de 320 000 étudiants étrangers par an, en hausse de + 34 % entre 2014 et 2023, contre + 11 % pour les étudiants français, précise l’enquête. A l’échelle mondiale, le nombre d’étudiants en mobilité pourrait atteindre 9 millions en 2030 selon les projections citées dans l’étude.

 

Une offre de logement étudiant toujours insuffisante face aux besoins

 

Le déficit structurel de logements reste criant. Selon l’AIRES, il manquerait 250 000 logements étudiants en France. Le taux d’équipement national s’élève à 154 lits pour 1 000 étudiants, avec de fortes disparités : seulement 98 à Strasbourg contre 172 à Aix-Marseille, d’après les chiffres fournis par Xerfi.
Le parc privé progresse néanmoins : plus de 1 200 résidences privées en 2023, soit 53 % de l’offre dédiée, et environ 50 nouvelles résidences développées chaque année (Sources : Xerfi). Les programmes récents misent sur des ensembles de 200 à 500 lits, intégrant des services élargis : espaces communs dans 82 % des résidences ouvertes après 2020, salles de sport dans 64 %.

 

Des loyers élevés avec des revenus sécurisés pour l’investissement immobilier

 

En 2024, le loyer moyen d’un logement en résidence privée étudiante s’établit autour de 600 € par mois, contre environ 560 € pour un studio classique, selon une moyenne établie par BNP Paribas Real Estate, avec les données d’Adèle et Clameur. Ces loyers incluent généralement charges et services.
Le logement représente toutefois 51 % du budget moyen d’un étudiant, ce qui pose la question de l’accessibilité. Pour les investisseurs, cette tension traduit surtout une demande excédentaire et des taux d’occupation élevés, assurant une visibilité sur les flux locatifs.
« Le marché des résidences étudiantes est entré dans une nouvelle phase de maturité, porté par des fondamentaux solides et un intérêt croissant des investisseurs. Le principal défi des prochaines années sera de concilier montée en gamme des actifs et développement d’une offre financièrement accessible, afin de répondre durablement aux besoins des territoires et des étudiants. », déclare Jean-François Morineau.
En 2026, investir en résidence étudiante demeure ainsi pertinent : marché sous-équipé, demande structurelle, flux internationaux dynamiques et montée en puissance des institutionnels composent un socle robuste pour ce segment toujours en phase de structuration.

Par Céline Coletto

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